Юридические риски при аренде земли

В большинстве видов предпринимательской деятельности используется земля: как в качестве основных производственных фондов (сельское хозяйство), так и в качестве места размещения производственной, коммерческой, офисной недвижимости. Поэтому многие юридические лица сталкиваются с необходимостью юридически оформить право на земельный участок. Юридические лица частной формы собственности могут оформить либо право собственности на землю, либо право аренды. На первый взгляд, право собственности является более привлекательным: ставка земельного налога, как правило, ниже, чем арендная плата; землю, которая постоянно растет в цене, можно выгодно продать или передать в залог для получения финансирования и т. д. Однако существуют определенные причины, делающие аренду более удобной, по крайней мере, на первом этапе бизнес-проекта. Среди основных причин можно перечислить следующие.

1. Иностранные юридические и физические лица (нерезиденты), а также украинские юридические лица, в уставном капитале которых есть доля нерезидентов, не могут приобрести право собственнос­ти на сельскохозяйственные земли. Купить же несельскохозяйственные земли государственной и коммунальной формы собственности нерезиденты могут только после получения разрешения Верховного Совета или Кабинета Министров Украины. Процедура выдачи таких разрешений законодательно не закреплена, поэтому получение разрешения превращается в нелегкую задачу, которая может затянуться на длительное время.

2. Земли, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, на которых не расположены частные объекты недвижимости, разрешается продавать только через аукционы. Процедура аукциона не дает гарантии приобретения участка, и стартовая цена, основанная на экспертной оценке, может увеличиться в несколько раз. Поэтому многие используют эту лазейку в законодательстве, оформляя симпатичный участок в аренду, а потом, построив объект недвижимости, выкупают этот участок по цене, определенной экспертом и утвержденной соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления. Можно перечислить и другие причины, по которым предприниматели предпочитают аренду праву собственности.

Однако после приобретения и регистрации земельного участка законодательство довольно целостно регламентирует использование и защиту права собственности на него, не оставляя собственнику права модифицировать объем этого права. Что же касается права аренды, то законодательство, несмотря на наличие специального закона, оставляет многие отношения на рассмотрение сторон. И договор аренды земельного участка, который является юридическим основанием отношений аренды, очень важен для сторон. Особенно это касается арендатора, для которого прекращение или изменение условий аренды вне его воли может повлечь серь­езные проблемы в предпринимательской деятельности. Любая сторона по договору аренды, а также уполномоченный государственный орган (прокуратура) или третье лицо, права которого нарушены, может обратиться в суд с иском о признании договора недействительным. Договор аренды признается недействительным с момента его заключения. В этом случае арендатор должен вернуть участок; в то же время сумма арендной платы, оплаченная за фактический срок аренды, арендатору не возвращается.

Наиболее часто основаниями для признания договора аренды земли недействительным являются: 1) заключение договора неуполномоченным лицом или лицом, не имеющим права аренды; 2) несоблюдение установленной законом процедуры заключения договора аренды, которая включает: принятие и согласование решений уполномоченными органами (при аренде земель государственной и коммунальной собственности); государственную регистрацию договора аренды; 3) неполучение согласия на аренду участка от ипотекодержателя. Кроме вышеперечисленных, еще одним возможным основанием для признания договора недействительным является несоблюдение требования законодательства о нотариальном удостоверении договора.