Досрочное погашение ипотеки

Беря кредит, каждый добросовестный заемщик рассчитывает исполнить свои обязательства в срок. Многие ипотечные заемщики идут еще дальше – стараются отдать кредит досрочно. Считается, что стремление досрочно погасить кредит связано с нашим менталитетом: россияне не привыкли жить в долг. Однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что причина в другом.

Поэтому, как правило, сделав ремонт в квартире, заемщики стараются делать частичное досрочное погашение – добровольно выплачивать остаток кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором, проще говоря, отдавать в банк сумму, превышающую обязательный платеж. Этому, в частности, способствуют рост зарплат и падение курса доллара. С другой стороны, очевидно, что для банков досрочное погашение невыгодно. Для кредитных организаций гораздо лучше, когда заемщик платит точно в срок, не отставая от графика и не опережая его и принося банку запланированный доход. Если вдруг деньги вернулись раньше срока, банк сталкивается с необходимостью снова их куда-то пристраивать, и не факт, что получится отдать их под такой же процент. Из-за этого сложнее планировать кредитный портфель. Поэтому банки стараются, во-первых, максимально затруднить досрочное погашение, во-вторых, постараться компенсировать свои потери за счет слишком торопливых заемщиков.

К числу препон можно отнести установление минимальных сумм, которые будут зачислены в счет досрочного погашения. Планка варьируется от $500-600 до $3000 или от 16 до 80 тыс. руб., в зависимости от региона. Разумеется, это делается не для того, чтобы не загружать сотрудников лишними перерасчетами. Чем больше минимальная сумма, тем сложнее ее выкроить из семейного бюджета. Второй способ затормозить досрочное погашение: обязать заемщика уведомлять банк о желании внести досрочный взнос за 15-30 дней и получить разрешение от кредитного комитета. Более того, если разрешение получено, то в случае отказа заемщика внести эти средства банк также может налагать санкции в виде штрафов за день просрочки. Банк может устанавливать период, в течение которого досрочные платежи не принимаются в принципе.

Длительность таких периодов варьируется от трех месяцев до пяти лет с момента подписания кредитного договора; самый распространенный вариант — шесть месяцев. Отметим, что пока еще встречаются программы, позволяющие досрочно гасить кредит сразу и без каких-либо ограничений. Все эти особенности четко прописываются в кредитном договоре, и наш совет №1 – данные моменты имеет смысл тщательно отслеживать при выборе банка и чтении кредитного договора. Более того, если вы вдруг получили на руки сумму, которая позволяет погасить кредит полностью (продали старую квартиру, к примеру, или выиграли в лотерею), то полное досрочное погашение всего кредита, даже с уплатой штрафов, выгоднее, чем соблюдение графика платежей. Впрочем, при частичном досрочном погашении тоже выгоднее заплатить штраф, так как он уплачивается один раз, а основной долг сразу уменьшается, соответственно, на него начисляется меньше процентов, и эта экономия будет проявляться в течение всего срока кредитования. Каким образом пересматривает банк график выплаты кредита в связи с частичным досрочным погашением, тоже должно быть написано в договоре.

Чаще всего кредитная организация может постановить, что срок кредита сокращается, а размер ежемесячного платежа не меняется, внутри него происходит пересчет доли начисленных процентов и суммы, идущей в счет погашения тела кредита. Некоторые банки дают заемщику возможность самому выбрать, уменьшить ли срок кредита или размер ежемесячного платежа. Психологически комфортнее, если понимаешь, что кредит будет отдан не через 20, а через 15 лет. Наш второй совет – выбирайте уменьшение платежа, это более выгодно: деньги высвобождаются уже сейчас, и есть возможность либо направить их на досрочное погашение, либо просто вздохнуть чуть свободнее и решать другие задачи. Ипотечный калькулятор показывает, что при кредите в $100 тыс. под 11% годовых обязательный ежемесячный платеж составит $1032. Если платить $1232, то есть всего на $200 больше, то срок уменьшается до 12,5 лет. Экономия на процентах составит порядка $60 тыс.