Что нужно знать будущему дольщику?

На рискованном российском рынке покупать квартиру рискованно вдвойне. Бесконечный долгострой, откровенное мошенничество - то, с чем уже пришлось столкнуться многим частным инвесторам. Для защиты их интересов и был принят федеральный закон N214.

Прежде всего, будущему дольщику нужно знать о существовании федерального закона № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон 214). Закон этот вступил в силу в апреле 2005 года. Он направлен именно на защиту прав и интересов частных дольщиков, поэтому знать его, равно как и проверять, насколько точно застройщик выполняет его требования, необходимо. Правило основное - проверять все и всех. Здесь именно тот случай, когда на вопрос представителя фирмы-риэлтора: "Вы что, нам не доверяете?" - нужно определенно ответить: "Нет". И первое что нужно выяснить будущему соинвестору - имеет ли вообще фирма, куда он обратился, право продавать квартиры, которые она предлагает. Такое право риэлторской фирме дает договор между ней и застройщиком. К любому документу, свидетельствующему, что объект недвижимости действительно принадлежит продавцу, должен прилагаться акт о выполнении обязательств по оплате интересующей покупателя квартиры.

Кроме того, частному дольщику должен быть предоставлен ряд необходимых документов от застройщика. В число этих документов входят: - Разрешение на строительство (документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Такое разрешение выдается органами государственной власти или местного самоуправления). Помните: без такого разрешения ни одна фирма не имеет права собирать деньги под будущее строительство. Если вам говорят, что разрешение будет вот-вот получено, а "пока" предлагают подписать договор и внести некоторую сумму - есть повод насторожиться. - У застройщика должны иметься правоустанавливающие документы на земельный участок. - Должна быть предоставлена проектная декларация. В соответствии со ст. 19 Закона 214 застройщик должен за две недели до заключения договора о долевом строительстве с первым дольщиком опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, которая содержит: а) информацию о застройщике; б) информацию о проекте строительства.

Информация о застройщике включает в себя: фирменное наименование, местонахождение, режим работы застройщика; о государственной регистрации застройщика; об учредителях (участниках) застройщика; о проектах строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествовавших опубликованию проектной декларации; о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке действия, об органе, выдавшем лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию и связан с привлечением денежных средств участников долевого строительства; о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Если все указанные документы застройщик (либо риэлторская фирма) вам предоставили, а их содержание у вас не вызывает дополнительных вопросов (вы вправе "придираться" к любому документу, вызывающему сомнение, проверять и перепроверять) - можно переходить к подписанию Договора долевого участия. В соответствии со ст.ст 4, 17 Закона 214 договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия:

1. Указание на конкретный объект долевого строительства, который будет передан дольщику. Не стоит, правда, требовать указания номера квартиры в недостроенном доме, но конкретные технические характеристики (общий и жилой метраж, этаж, характеристика санузла - смежный/раздельный, наличие при сдаче объекта дольщику взаимосогласованного вида сантехники, количество электророзеток и их расположение, материал, из которого будут изготовлены межкомнатные и входные двери, при установке металлической двери) необходимо оговорить в договоре.

Можно предусмотреть в договоре и пункт о несоответствии метража построенной квартиры проектному. То есть по договору вы, например, покупаете квартиру площадью 80 кв. м, а при приемке построенной квартиры был произведен перемер, и площадь оказалась 87 кв. м. Если в договоре по этому поводу ничего не сказано, то дольщик обязан доплатить за превышение метража. Поэтому, чтобы гарантировать себя от неприятных сюрпризов, предусмотрите такой случай в договоре (например, оговорите допустимый метраж превышения, зафиксируйте стоимость квадратного метра). На стадии подписания договора решить этот вопрос с застройщиком гораздо легче, чем когда объект сдан, и застройщик имеет возможность под предлогом неполной оплаты расторгнуть с дольщиком договор и продать ту же квартиру по более высокой цене. Вообще следует уделить особое внимание пунктам об ответственности сторон в случае невыполнения обязательств. Дольщик, как частное лицо, может здорово пострадать, если не оговорит все санкции, а также формы возврата средств по причине неприемлемых для него нарушений условий договора.

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику (не позднее двух месяцев после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию). 3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. 4. Гарантийный срок на объект долевого строительства (не может быть менее пяти лет). Договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. (Это сделано с целью избежать случаев "двойной" продажи квартир, а такие случаи неоднократно имели место; и, кстати, сейчас, когда правительство Москвы взяло на себя бремя выполнения обязательств недобросовестных застройщиков, именно случаи "двойных" и "тройных" продаж называются в числе самых сложных.) До момента государственной регистрации договор долевого участия действительным не является.