Кредит в новостройку

Чтобы свести к минимуму этот риск для добросовестного приобретателя, был принят всем хорошо известный федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ-214).

На практике немногие компании работают по закону. Застройщики предпочитают собирать деньги по старинке, с помощью так называемых «серых» схем. Их особенность в том, что определенным образом составленные договоры "снимают" серьезные гарантии ФЗ-214. Договор соинвестирования уравнивает в правах дольщика и строительную компанию (если компания разорилась, заморозила объект и т.п., дольщика не защитит никто). Распространена практика переуступки права требования (у более «ранних» пайщиков клиент выкупает пай, оставаясь опять-таки инвестором). Случается, покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве. Клиенту остается лишь полагаться на порядочность строительной компании. При использовании вексельной схемы клиенту предлагают приобрести вексель, который застройщик обязуется погасить, передав квартиру в собственность. В случае невыполнения компанией обязательств дольщик сможет отсудить лишь сумму векселя без процентов.

Справедливости ради надо сказать, что не каждая компания, работающая по серым схемам, стремится обязательно обмануть дольщиков. Крупные компании «с именем» дорожат репутацией и выполняют обещания. И все же покупателям, готовым вложить в долевое строительство большую часть сбережений, играть с огнем и соглашаться на «альтернативные» договоры не следует. Если данная покупка – единственная возможность семьи решить жилищный вопрос, лучше обезопасить себя по максимуму. Согласиться на одну из альтернативных схем могут лишь люди, для которых потеря стоимости векселя – всего лишь неприятность, а также опытные приобретатели «инвестиционных» квартир. В том числе и с помощью кредита, так как стоимость готового жилья существенно возрастает.

Выбираем строительную компанию. ФЗ-214 гарантирует дольщику, что он получит квартиру, но по-прежнему не дает гарантий соблюдения сроков и качества строительства. Нередки случаи, когда застройщик не имеет полного пакета документов, и в результате готовую квартиру трудно оформить в собственность.

Ведем переговоры с банком. Если вы все же решились на «серую схему»: Обычно застройщики сотрудничают с определенными банками. Строительная компания рекомендует потенциальному покупателю обратиться в конкретный банк; если клиент успешно прошел процедуру андеррайтинга (то есть, банк уверен в его кредитоспособности и согласен выдать требуемую сумму), - проблему можно считать решенной. Покупатель вносит застройщику первый взнос, заключает «альтернативный» договор, который банк принимает в качестве залога. Даже «свои» банки предпочитают давать ипотечные кредиты только под договор соинвестирования, который приходится заключать дополнительно, например, после покупки векселя. Впрочем, сделку, заключенную с использованием «серых» схем, правильнее назвать «псевдоипотечной» из-за отсутствия реальных гарантий приобретения жилья заемщиком. Юридически это потребительский кредит! Соглашаясь на подобные условия, клиент приобретает массу обязательств, при минимуме гарантий и прав. Возможно, что застройщик потребует доплат, на которые «ипотечных» денег не хватит. В таком случае останется лишь срочно расторгать договор, досрочно погашая кредит, т. е. серьезные моральные и материальные потери неизбежны. Теоретически вполне возможна ситуация, когда в итоге клиент останется без жилья, но с кредитом, который надо погашать.

Если вы выбрали договор долевого участия: Компании, работающие по закону ФЗ-214, разумеется, тоже получают аккредитацию в банках. Преимущества для дольщика очевидны – деньги вы занимаете именно для покупки жилья у конкретной строительной компании. В случае нарушения сроков строительства или иных обязательств на стороне дольщика выступит не только государство, но и банк. Конечно, такая поддержка со стороны финансовой организации может оказаться более эффективной, чем все суды, в которое может обратиться физическое лицо. Продумываем кредитную линию. Ипотека на первичном рынке имеет свои особенности, в момент оформления имеется в виду не существующее в природе жилье.

Совсем недавно заемщик, пока жилье строилось и до оформления права собственности, платил самый высокий процент. Сегодня некоторые совместные банковско-строительные программы, напротив, предусматривают не слишком большие выплаты на стадии строительства. Когда право собственности оформлено, ставка вырастает на 1–3 процента. Заметим, что подобные программы больше похожи на пиар-акции компаний, привлекающих покупателей. Первый способ погашения кредита выгоден тем, у кого есть, где жить, пока новая квартира строится и ремонтируется. Второй — тем, кто не имеет другого жилья и вынужден арендовать квартиру на время строительства. Считаем деньги. Итак, мы выходим на финишную прямую – совершение сделки. Что следует знать: 1. Обычно на вторичном рынке квартира приобретается за наличные доллары США, а на первичном – за безналичные рубли. «Обменная» разница может быть существенной, если речь идет о большой сумме. 2. Вносите предоплату, только уже располагая всей суммой кредита (на банковском счету или в ячейке). Ни в коем случае не наоборот: внести прежде предоплату и отправиться договариваться в банк о кредите. Если с банком договориться не получится, и кредит вы не получите, то потеряете предоплату!