Ипотека: и все-таки она есть!

 
Рынок жилищного кредитования в России развивается не благодаря действиям правительства, а вопреки. Более того, чиновники и депутаты убеждают общественность в том, что ипотека в России не работает, ничего при этом не делая для улучшения ситуации. В качестве примера приводится мизерный процент продаваемого в кредит жилья — в 2005 году он достиг 2%. Для сравнения год назад в кредит продавалось 0,5% квартир.

Конечно, если сравнивать эти показатели с европейскими, цифры смотрятся смешно. В Европе в кредит покупается около 90% жилья. Однако фактически эти цифры говорят только об одном — потенциал российского рынка в этой сфере очень велик. Ежегодно в стране возводится около 50 млн кв. метров жилья. Специалисты считают, что 45 млн из них можно продавать в кредит.

Банкиры и строители, совместно совершенствующие технологию продаж жилья в кредит, оперируют совсем другими цифрами. По их данным, в 2005 году ипотечный рынок в России удвоился, и такими же темпами будет расти в следующем году. Так за 2004 год, по словам и.о. заместителя начальника Жилищного комитета Игоря Кокарева, в Петербурге по ипотеке продано 1,4 тыс. квартир, а за 6 мес. 2005 года — уже 1,7 тыс. Аналитики предсказывают, что к концу года в городе на Неве будет выдано почти 3,5 тыс. кредитов на жилье. Не меньшими темпами растет ипотечный рынок в Москве. Но, как отмечают банкиры, наибольшие темпы прироста все же в регионах. «Это связано с тем, что в регионах жилье стоит дешевле, а люди берут кредитов больше, но на меньшие суммы», — говорит глава петербургского представительства ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов.

Средняя сумма кредита по Москве и Московской области составляет $50 тыс. ,
по Петербургу — $40 тыс.,
в других регионах — $25 тыс.

Пару лет назад на российском рынке жилищного кредитования работало два десятка банков, сегодня — 320. В совокупности они предлагают потенциальным заемщикам 70 программ кредитования. Большинство из них рассчитано на приобретение построенных и принятых госкомиссией квартир, то есть кредит выдается под залог приобретаемого жилья. На покупку строящихся квартир банкиры дают деньги неохотно. В общем объеме выданных кредитов на «первичку» приходится не более 10%. Это и понятно, риски здесь выше, а в залог взять нечего.

«Ипотека — крайне популярный продукт, основным заказчиком которого выступает средний класс, — считает Андрей Дегтярев, руководитель СЗРД ФК «УРАЛСИБ».- Это быстро развивающийся сектор бизнеса, количество игроков которого стремительно увеличивается».
 
Очевидно, жилищное кредитование проходит те же стадии, что автомобильное и потребительское. Во всех случаях на этапе становления рынка банкиры тщательно проверяют заемщиков, отсеивая клиентов с «серыми» доходами, требуют крупный первоначальный взнос и выдают кредит под высокие проценты, минимизируя таким образом риски невозврата кредитов.

Продолжительность этого этапа около 5 лет, затем наступает период стремительного роста. К этому моменту банкиры смягчают требования к заемщикам, оттачивают технологию выдачи кредитов и расширяют набор кредитных программ так, что они способны удовлетворить запросы большинства граждан.

Все признаки созревания рынка ипотечного кредитования налицо. Во-первых, подавляющее большинство банков уже рассматривает не только официально подтвержденные доходы граждан, но и теневые. Летом и осенью этого года некоторые кредитные организации снизили размер первоначального взноса с 30% до 10%, а в единичных случаях и до 5%. На столь низкий взнос могут рассчитывать молодые семьи. Также банкиры увеличивают срок кредитования. Еще в начале этого года большинство кредитных организаций давали в долг на 10-15 лет, сегодня не редкость срок кредитования 20 и даже 30 лет. Снижение первоначального взноса и увеличение срока позволяет заемщику рассчитывать на больший размер кредита. Но при этом возрастет ежемесячный платеж за него. «Сейчас рынок сформировался таким образом, что большую часть потенциальных заемщиков останавливает отсутствие первоначального взноса в требуемом объеме. Среднерыночный первоначальный взнос в ипотеке на сегодня составляет около 30% стоимости жилья. Если его снизить до 15%, то объемы ипотечного кредитования многократно возрастут. Это объясняется тем, что основная часть работающего населения начала получать устойчивые доходы в последние 2-3 года, поэтому достаточный объем средств просто еще не накоплен. К примеру, в странах Западной Европы первоначальный взнос колеблется в пределах 5% от стоимости приобретаемого жилья. Сегодня лишь единицы банков предлагают кредит сроком до 27 лет. В среднем по рынку сроки составляют до 10 лет. Увеличение сроков будет способствовать росту спроса, особенно на элитное жилье», — полагает начальник отдела ипотечного кредитования КБ «Московский Капитал» Игорь Драгой.

Сколько переплачивать? Процентные ставки — самый острый вопрос, как для банкиров, так и для заемщиков. Общий уровень ставок за последние несколько лет немного снизился. Сегодня можно получить кредит под 14% в рублях и 9,5% в валюте. На минимальные ставки может рассчитывать идеальный, с точки зрения банка, заемщик: женатый молодой человек старше 27 лет, получающий «белую» зарплату на руки от $1,5 тыс. Во всех остальных случаях процентные ставки будут выше на 2%-3%.

Аналитики отмечают слабую информационную поддержку предоставления ипотечных кредитов. 'Многие россияне до сих пор слабо представляют, что такое ипотека, и тем более процедуру получения ипотечного кредита в банке. И пока общество не станет финансово грамотным, массового спроса на ипотеку ждать не стоит>, — считает начальник отдела ипотечного кредитования КБ «Московский Капитал» Игорь Драгой.

Возможности по снижению процентных ставок у банкиров ограничены. По сути, чтобы снизить ставки им нужно только одно — «дешевые» деньги. Однако найти их на внутреннем рынке проблематично. Прежде всего, из-за высокой инфляции — около 11%. Привлечь средства внутри страны банкиры пытаются путем создания закрытых паевых ипотечных фондов и выпуска облигаций. Но они не могут продавать паи фондов и облигации с доходом ниже уровня инфляции. Вот и получается, что, привлекая ресурсы на внутреннем рынке как минимум, под 12% годовых, приходится их перепродавать, то есть давать в кредит, под 14% и дороже. Крупные банки, а также средние имеющие в составе учредителей мощные российские холдинги, способны брать недорогие деньги у американских, европейских инвестиционных компаний. Но объемы этих займов не так велики, чтобы банкиры могли существенно снизить процентную ставку. По единодушному мнению аналитиков, в следующем году ставки опустятся еще на 1-2%, но и этого мало, чтобы жилищные кредиты стали доступны широким слоям населения.

По словам директора по маркетингу Санкт-Петербургского филиала ВЦИОМ Алексея Кропотова, 28% петербургских семей не доверяют системе ипотечного кредитования. «Причина этого — непрозрачные и непонятные механизмы получения и погашения ипотечных кредитов», — говорит Кропотов.

Банкирам оказалось выгодно жилищное кредитование несмотря на высокие проценты, люди берут деньги в долг и досрочно их возвращают. Срок жизни кредита сейчас колеблется в пределах 5-7 лет. Невозвратов практически нет, что и стимулирует банкиров смягчать условия. Если российское правительство действительно хочет создать в стране рынок доступного жилья, то ему необходимо, прежде всего, решить две основные задачи. Первая — создать условия для легализации заработных плат и вторая — снизить инфляцию. Обе меры будут способствовать снижению процентных ставок по кредитам. В отличие от банкиров, у властей плохо получается развивать ипотеку. Хотя, по идее государство должно быть больше других заинтересовано ее развитии. Главным образом потому, что в отличие от авто- и потребительского кредитования ипотека стимулирует спрос на жилье, которое строят отечественные компании — в основном из отечественных материалов. Возможно, жилищное кредитование и есть большой шаг к удвоению ВВП.

Александр Сологуб