Рынок недвижимости в Черногории

В связи с тем, что стратегическим направлением развития Черногории является туризм, то наиболее интересным для иностранного инвестора сегментом рынка недвижимости являются виллы, апартаменты, коттеджи, а также коммерческая недвижимость (отели, комплексы апартаментов, рестораны, бары, небольшие фирмы сферы услуг и развлечений), предназначенная для туристов и отдыхающих и расположенная на побережье Адриатического моря.

Первоклассная элитная недвижимость в хорошем районе может стоить и до 3000 EURO за кв. метр, а находящаяся в эксклюзивных районах или вблизи вилл ведущих политиков страны. Отдельно можно выделить 2 категории: квартиры в новых домах приморских городов (Будва, Котор, Тиват, Херцег-Нови), чьи цены находятся в диапазоне 600-750 EURO за кв. м. (дома постройки 2000-2004 гг.), и здания в старинных частях Будвы, Котора и Херцег-Нови, цена квадратного метра в которых формируется индивидуально и может доходить до 4000 EURO за кв. м. Зонально на побережье наиболее дорогой зоной является Будванская Ривьера (от Будвы до Петровца); эта территория к настоящему моменту имеет наибольшую плотность объектов, купленных россиянами. Второй по престижности и интересу со стороны иностранных покупателей является Херцеговачкая Ривьера (от Игало до Кумбора). Вслед за ней в «табеле о рангах» идёт побережье Которского залива, замыкает же рейтинг южная часть Черногорского Приморья (от Бара до Ульциня).

Традиционно иностранцы (в том числе и россияне) покупают объекты, находящиеся не далее 500 м от моря, т.е непосредственно на побережье или на склонах гор, окружающих заливы. Между тем, в последнее время обозначился интерес и к объектам, находящимся на высотах 600-1200 м над уровнем моря, расположенных на склонах гор, обращённых к морю и имеющих панорамный вид на Приморье. Цены на подобную недвижимость пока ещё низки, в основном, в связи с незавершённостью коммунальных систем в этих районах. Особо следует отметить интерес к земельным участкам под строительство. Цены на землю варьируют в зависимости от её точного месторасположения, близости к морю, наличия подъездных путей, коммунальных систем и рельефа местности. Цена кв. м непосредственно около пляжа составляет от 80 до 200, а в элитных районах – до 300 евро за кв. м, в некотором отдалении от моря или вне популярных рекреационных зон – от 30 до 70 кв. м. Вся земля в стране находится в частных руках и свободно продаётся иностранцам.

Главной проблемой Черногорского Приморья является водоснабжение. Недостаток собственной питьевой воды приводит к ограничениям в системе центрального водоснабжения, недостатку давления и низкому качеству воды, вследствие чего каждый домовладелец, желающий избежать подобных проблем, создаёт собственную систему водоснабжения от подземных источников. Начиная с 2003 г., обозначился интерес иностранных покупателей к горным районам страны – центрам горнолыжного туризма и активного летнего отдыха (Жабляк, Дурмитор, Биоградское озеро). Там в настоящее время приобретаются в основном коттеджи, виллы и комплексы апартаментов, однако появился интерес и к земельным участкам (коммерческой недвижимости в тех районах пока практически нет). Законодательство позволяет иностранцам беспрепятственно покупать и продавать на территории Черногории коммерческую и жилую недвижимость.

Регистрация нового права собственности на землю в Кадастре занимает 15-20 дней, однако при желании мы имеем возможность сократить данную процедуру до 1 дня, что обходится в среднем в 400-500 EURO. В комплекс услуг, предоставляемых Агентством, входит составление необходимых документов и договоров, а также полное юридическое сопровождение покупки объекта и регистрации прав на него. Возможно оформление всех необходимых документов без личного присутствия покупателя на основании доверенности, оформленной на должностное лицо Агентства. При регистрации договора купли-продажи оплачивается налог на приобретение недвижимости в размере 2%. При этом стоимость земли и недвижимости редко удаётся значительно занизить, так как в подобных случаях налоговые органы руководствуются официальной ценой земли или недвижимости, которая варьирует в зависимости от региона и зоны.

Оплачивается также регистрационный сбор в суде за регистрацию договора купли-продажи и сбор при занесении в Кадастровую книгу, который составляет от 70 до 250 EURO. Налог на коммерческую и жилую недвижимость также зависит от точного местонахождения объекта и составляет от 1 до 2.5 EURO за кв. м в год. Налог от сдачи жилой или коммерческой недвижимости в наём туристам составляет 10%. На территории Черногории действует безвизовый режим для граждан РФ. При пребывании более 30 дней необходимо лишь зарегистрироваться в отделении полиции (разрешительных документов для этого не требуется). Приобретение недвижимости в Черногории даёт право на постоянное проживание в стране покупателя и членов его семьи.