Обмен чужой квартиры

Бесплатную приватизацию квартир продлили до марта 2010 года. Однако находятся люди, которые не хотят или не могут приватизировать свою квартиру.

Из этой нормы следуют следующие положения: 1. Квартиру можно обменять не на любое жилье, а только на неприватизированную квартиру или комнату, то есть на муниципальное жилье. Всего на сегодняшний день в России приватизировано 77% квартир. Со временем, очевидно, эта доля будет только расти. Так что выбор у «муниципалов» очень невелик. Квартиру можно выбрать как в своем городе, так и в любом другом, но только на территории России. Насчет метража и количества комнат ограничений нет, лишь бы обе стороны были довольны и выполнялась норма жилой площади – не менее 12 квадратных метров на человека.

2. Для такого обмена необходимо письменное согласие всех жильцов, то есть всех граждан, зарегистрированных в этой квартире, в том числе временно отсутствующих (служба в армии, учеба в другом городе, тюремное заключение и т.д.). Если же между всеми жильцами не достигнуто единство по этому поводу, любой из них вправе потребовать принудительного обмена через суд. Таким образом, в силу равенства прав нанимателя и членов его семьи инициатором принудительного обмена может выступать не только ответственный квартиросъемщик, но и любой из членов его семьи. Разумеется, суд не будет автоматически разрешать обмен, он должен рассмотреть «заслуживающие внимания доводы и законные интересы» всех участников сделки.

3. Для обмена неприватизированной квартиры необходимо также согласие наймодателя, то есть муниципалитета, причем не только вашего, но и той квартиры, в которую вы хотите переселиться. Однако отказ наймодателя не может быть произвольным. Статья 73 ЖТ РФ перечисляет причины, по которым нанимателям может быть отказано в обмене: 1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; 2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке; 3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

Наймодатель должен принять ваше заявление и в течение 10 рабочих дней сообщить свое решение – в письменной форме. Отказ можно обжаловать в районном суде. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, для обмена необходимо также согласие органов опеки и попечительства. Решение этих органов также принимается в письменной форме в течение 14 рабочих дней. Как видите, сделка не самая простая. Количество необходимых «согласий» для нее буквально зашкаливает. Кроме того, практически нереально найти таких нанимателей, чтобы и их квартира вам приглянулась, и ваша им тоже подошла. Поэтому обычно приходится выстраивать длинные и сложные цепочки обмена, которые могут «замкнуться» совсем не скоро. Часто эта «обменная опера» тянется годами. Риэлторы за такую работу берутся очень неохотно и с большими оговорками. Даже сами государственные органы не приветствуют сделки с неприватизированными квартирами. Так что получается, что обменять неприватизированную квартиру значительно сложнее, приватизировать ее, продать и купить новую. А на это осталось всего 2,5 года…