Аренда и найм жилого помещения

Найм жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан на жилище.

В отличие от найма гражданами жилых помещений по соответствующему договору найма, аренда жилых помещений предусмотрена лишь в отношении юридических лиц. Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади на условиях аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору жилые помещения за плату во временное пользование. Арендатор обязуется использовать жилые помещения по прямому назначению, т.е. только для проживания граждан, бережно относиться к жилищному фонду, выполнять предусмотренные законодательством эксплуатационные требования. При этом арендатор не вправе без согласия арендодателя производить переустройства и перепланировки жилого и подсобного помещений. Арендатор (юридическое лицо) может предоставить эти помещения своим работникам на условиях безвозмездного пользования или субаренды.

При сдаче жилого помещения в субаренду арендатор обязан согласовать договор с арендодателем. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право заключить с собственником жилой площади договор найма жилого помещения, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды. Объектом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т.п.).

Степень благоустроенности предоставляемого нанимателю жилого помещения определяется применительно к условиям данного населенного пункта (наличие водопровода, канализации, центрального отопления, снабжения газом). Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договору коммерческого найма, может и не отвечать высоким требованиям. Оно может быть и неблагоустроенным, но пригодным в санитарном и техническом отношении к проживанию. Договор социального найма, как и договор коммерческого найма, оформляется в простой письменной форме. Такая форма способствует конкретизации прав и обязанностей сторон по пользованию жилыми помещениями. Несоблюдение сторонами простой письменной формы не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны, в случае спора, права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В случае перемены собственника жилого помещения, для нового собственника обязательны заключенные предыдущим собственником условия договоров жилищного найма (социального и коммерческого). Наймодатель обязан не только предоставить нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, но и осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого помещения, ибо это непосредственно связанно с обязанностью наймодателя предоставлять нанимателю необходимые коммунальные услуги. Наниматель же обязан: пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением; бережно относиться к жилому помещению и обеспечивать его сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, если таковые произошли по вине нанимателя. Наниматель обязан вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги.

Если договор коммерческого найма жилого помещения заключен на срок до 1 года (краткосрочный наем), то в этом случае права нанимателя ограничены. В частности, наниматель не вправе: поселить в нанимаемом помещении временных жильцов; сдавать помещение в поднаем; заменить себя в договоре другим нанимателем, а также не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, если договорам не предусмотрено иное. Интересен факт того, что истечение срока договора не влечет за собой автоматическое его прекращение. Согласно ст. 684 ГК не позднее, чем за три месяца до окончания срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить его об отказе продлить договор. Если ни одна сторона не выразила своего намерения до истечения срока, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок. Максимальный срок договора коммерческого найма определен в 5 лет. В случае, если договором аренды не предусматривается срок аренды жилого помещения, то договор считается заключенным на неопределенный срок.