Покупка жилья в Канаде

Канадские законодательные акты о недвижимости предусматривают, что контракты, “касающиеся земли или передачи прав на землю”, имеют юридическую силу (т.е. их выполнение может быть предписано в судебном порядке) только в случае заключения таких контрактов в письменной форме.

Дата завершения сделки – «Completion Date». В этот день право на владение недвижимостью регистрируется за покупателем, продавец получает оплату. День, в который покупатель имеет право вступить во владение “физически” – «Possession Date», получает ключи и имеет право въехать в приобретённый дом или квартиру. «Adjustment Date» - дата, с которой новый владелец становится ответственным за оплату налога на недвижимость – «Property Tax», на содержание комплекса – в случае покупки квартиры, «townhouse», оплачивает городской налог за пользование сетями водопровода и санитарными сетями. Для удобства «Adjustment Date» обычно совпадает с «Possession Date». Залог - сумма, в которую владелец оценивает свой ущерб при невыполнении покупателем условий контракта, определяется взаимным соглашением покупателя и продавца. Закон не предписывает определённый размер залога, обычно агент, представляющий интересы продавца, рекомендует своему клиенту иметь залог, составляющий не менее 5% от продажной цены.

В большинстве случаев, залог в виде гарантированного чека поступает на счет компании, представляющей интересы покупателя. В день заключения сделки эта сумма переводится, как часть первого взноса, адвокату (нотариусу) покупателя.

Приобретённый дом (квартира, «townhouse») в момент вступления покупателя во владение - «Possession Date» - должен быть в таком же состоянии, в котором покупатель видел его в определённый день, зафиксированный в контракте. Покупатель, по стандартным условиям контракта, получает «clear title» - право на владение, свободное от долгов и исков, зарегистрированных за недвижимостью. Покупатель становится ответственным за страховку недвижимости (наличие страховки – обязательное условие перевода ссуды) в 12.01 pm в день завершения сделки «Completion Date». В случае приобретения квартиры или «townhouse» выплаты по страхованию строения являются частью годового бюджета, ответственность за приобретение страхового полиса лежит на корпорации владельцев – «Strata Corporation». При покупке дома новый владелец должен сам позаботиться о приобретении страховки строения. Страховая компания до дня завершения сделки присылает адвокату (нотариусу) покупателя соответствующий документ о наличии страховки.

Большинство заключаемых контрактов содержит дополнительные условия в пользу покупателя (например, получение финансирования, инспекция строения, проверка документов комплекса). Реже встречаются условия в пользу продавца, такие как одобрение сделки судом в случае судебной продажи. Рассмотрим случай, когда в контракте зафиксированы условия только в пользу покупателя. Условия перечисляются в дополнении к стандартной форме и являются частью контракта.

Информационный отчет о состоянии недвижимости – «Property Condition Disclosure Statement» - документ, содержащий ответы продавца на вопросы о состоянии строения, правах владения, состояния комплекса в случае покупки квартиры или «townhouse». Для того, чтобы информация о продаваемой недвижимости была выставлена в профессиональную компьютерную сеть, лицензированному агенту необходимо представить специальную форму этого документа, подписанную владельцем. Продавец имеет право не отвечать на все или часть поставленных вопросов – форма содержит “не знаю”, как вариант возможного ответа. В контракте покупки/продажи обычно указывается, что информационный отчёт прилагается к контракту и является его частью. «Property Condition Disclosure Statement» содержит полезную информацию, но не является гарантией от неприятных сюрпризов. На обратной стороне этого документа, содержащей пояснения и рекомендации продавцу и покупателю, несколько раз указывается на необходимость дополнительной проверки представленной информации. Ответственность за эту проверку лежит на агенте, представляющем интересы покупателя. Теоретически, в случае искажения продавцом предоставляемой информации, покупатель может требовать возмещения нанесённого ущерба через суд.