Покупка жилья в Италии

Целесообразно самому себе честно ответить на вопрос: буду ли я жить там постоянно или периодически. Это на тот случай, когда возникнет вопрос о подборе вариантов и о том, могут ли подойти ему дома или квартиры, предназначенные только для сезонного проживания (без системы отопления).

Практика показывает, что первая поездка невсегда приводит к выбору необходимой недвижимости по ряду причин. Основная - клиент не представляет точно, чего хочет, иногда занижает бюджет, надеясь на невысокие цены, иногда это просто экскурсия, чтобы иметь некоторое представление о недвижимости в Италии. Безусловно, это не норма. Если человек хорошо знает страну, свои финансовые возможности, если он чётко изложил свои требования агенту по недвижимости, достаточно посмотреть около 10 объектов и желаемое обязательно находится. Италия не самая дешевая страна в плане стоимости недвижимости, здешний рынок давно сформировался, в настоящее время он достаточно стабилен.

Наблюдается умеренный рост цен, равный годовой инфляции (примерно 5%). Если хочется заработать, необходимо инвестировать в новостройки, учитывая возможные недостатки и риски, либо вкладывать денежные средства в недвижимость у моря, озёр или в горах, где цены растут несколько активнее. Если после просмотров понравился какой-либо жилой объект, с помощью агента клиент делает продавцу предложение о покупке (la proposta irrevocabile d’acquisto), причём в нём клиент может указать свою цену, за которую он готов приобрести недвижимость. Естественно, эта цена может быть меньше объявленной. Например, объект стоит 580 000 евро, клиент может предложить 530 000 евро. Представитель продавца передаёт это предложение (обязательно письменное) продавцу для рассмотрения, которое ограничивается 5 - 10 днями.

Если продавец его принял, можно идти вперёд к следующему этапу сделки, если же нет, он вправе сделать своё предложение, например, заявить, что продаст дом за 550 000 евро, действуя при этом, естественно через своего представителя. В данном случае скорее речь идёт о торге, но проходит он размеренно и неторопливо, ведь вопросы покупки или продажи не любят суеты и торопливости. Не так ли? Если стороны пришли ко взаимному согласию, то покупатель передаёт аванс, в знак серьёзности своих намерений. Сумма обсуждается сторонами. С этого момента объект недвижимости снимается с продажи. В письменном предложении покупателя указываются данные продавца и покупателя, стоимость, адрес и описание жилого объекта, сроки проплат и дата окончательного договора купли-продажи. После этого подписывается предварительный договор купли – продажи (compromesso), он сопровождается уплатой 10 - 30% от стоимости жилого объекта его владельцу, здесь снова указываются реквизиты продавца и покупателя, описывается, например, дом, его месторасположение (адрес), непременно записываются сроки окончательного договора купли-продажи.

В этом момент проводятся финансовые расчёты с риэлтором. Это обычно 3 - 5% от стоимости недвижимости. Договор купли-продажи всегда только нотариальный. Регистрацией договора купли-продажи занимается нотариус, у которого подписывался договор, при этом он же взимает те пошлины и налоги, которые надо проплатить при покупке. Эти расходы являются дополнительными именно для покупателя. О них надо помнить. В Италии нотариус обладает большими полномочиями: 1. Нотариус составляет договор купли-продажи (contratto finale). 2. Нотариус проводит проверку недвижимости на возможность продажи и на "чистоту" (отсутствие долгов, ипотечных обременений, соответствие объекта градостроительным нормам). 3. Нотариус ответственен за сделку и за совершение нотариального акта. 4. Также он должен довести до сведения всех участников сделки об их обязанностях, важности и ответственности их действий. 5. Нотариус обязан проконтролировать оплату, передачу собственности и заверить сделку с учетом законодательства Италии. 6. Как и российский нотариус, итальянский нотариус зачитывает договор купли-продажи вслух, задавая участникам сделки вопросы при необходимости.

Его подписание уместно, например, в том случае, если клиент-покупатель вынужден изымать недостающую сумму для покупки жилья из бизнеса (понятно, что для этого требуется некоторое время). После нотариального договора клиент получает ключи, копию договора купли-продажи, заверенную нотариусом, и может приступить к переоформлению договоров по электроэнергии, воде, газу на своё имя. Фактически он становится собственником недвижимости именно в этот момент, а вот юридически – только после государственной регистрации договора. После регистрации договора купли-продажи покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости. Для приобретения недвижимости в Италии иностранцу необходимо иметь заграничный паспорт, надо открыть счёт в итальянском банке, на который впоследствии будут положены денежные средства для проплаты, и получить налоговый код (codice fiscale), аналогичный российскому идентификационному номеру налогоплательщика.