Ипотека бывает разная

Для того, что бы выгодно оформить ипотеку не достаточно изучить рекламные листы всех банков вашего города. Необходимо хорошо считать и оценивать свои возможности
не только на сегодняшний день , но и на несколько лет вперед.

Ипотека. Виды расчетов платежей.
Расчет платежей при ипотеке может осуществляться по аннуитетной или дифференцированной схеме.

Аннуитетные платежи .

Формула аннуитетного платежа
X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))
X - размер аннуитетного платежа; S - сумма кредита; p - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях; ^ - означает в степени; m - срок кредита, в месяцах.

Дифференцированные платежи
Дифференцированные платежи, в первые годы расчета , ложатся тяжелым грузом на плечи заемщика. Сумма расчета оплаты за первый месяц равна сумме кредита, деленного на количество месяцев кредитования, плюс процент за месяц от общей суммы кредитования. Положительным фактором можно отметить то, что с каждым месяцем сумма платежа постепенно уменьшается и расчет процентов производится каждый месяц на остаток долга. В результате по схеме дифференцированного платежа вам придется заплатить меньше, чем в случае аннуитетного расчета.

Делаем выбор.
Приведем пример. Допустим, вы взяли 3 млн.руб на 20 лет под 12% годовых. Ежемесячный платеж при аннуитетной схеме составит 33 тыс. руб.в месяц из которых только 3000 руб. пойдет на погашение основного долга, а общая выплата по процентам за все время составит более 5 млн.руб. Когда вы, лет через десять, решите погасить ипотеку досрочно, то выяснится, что остаток долга составляет 2,3 млн. руб. и из уплаченных вами за десять лет 4 млн.руб., на погашение основного долга ушло только 700 тысяч!

Хотя, на такую схему расчета можно посмотреть и с другой стороны. Равномерно распределяя сумму платежей на весь период кредитования, сегодня вы платите меньше, чем при дифференцированной схеме, а через несколько лет, учитывая инфляцию (по статистике за 2010 год она составила 8,7%), стоимость денежных средств уменьшится. Следовательно, сумма ежемесячного платежа с каждым годом будет составлять все меньший процент семейного бюджета.
Можно много спорить о выгодности одного или другого типа расчета. Наверное лучше рассматривать конкретную ситуацию.

Аннуитетный платеж предпочтителен в следующих случаях.
1. Вы берете кредит на срок до пяти лет и не планируете гасить его досрочно. Разница общей суммы выплаты будет примерно одинакова, а с равными , небольшими платежами будет удобнее планировать расходы.
2. Для утверждения заявки на кредит, ваш подтвержденный доход должен быть на порядок меньше, чем при дифференцированной схеме расчета. Из нашего примера, для аннуитетного платежа, сумма ежемесячного дохода должна составлять не менее 66 тыс.руб., а для дифференциального — 85 тыс.руб в месяц. Такой вид расчет дает возможность оформить ипотеку гораздо большему количеству людей.
Во всех остальных случаях, при одинаковой процентной ставке, гораздо выгоднее оформлять ипотеку с дифференциальными платежами.