Как проверить юридическую чистоту квартиры

При покупке недвижимости, очень важно ответственно отнестись к этому мероприятию. В наше время мало кого можно удивить печальной историей о потере единственной квартиры. Причем риск распространяется как на вторичную недвижимость, так и на новостройки. Недаром в риелторских агентствах существует такая услуга, как проверка юридической чистоты квартиры.

Риски при покупке квартиры на первичном рынке.

Как правило квартиры по обходным схемам договоров продаются не от застройщика, а от какой-либо посреднической компании или независимого юридического лица, которое выкупило часть квартир с целью заработать на перепродаже.Иметь отношения с подобного рода организациями крайне опасно, ведь узнать характер отношений этой организации с застройщиком практически невозможно. Может случиться так, что организация будет продавать квартиры по договорам, еще не расплатившись с застройщиком. И не факт, что в будущем будет произведен полный расчет. В таком случае, застройщик будет иметь полное право забрать назад количество квартир на сумму равную остатку долга коммерческой организации. Квартиры эти будут вновь проданы и получится банальная история с двойными продажами одного и того же объекта недвижимости. Такие случаи были, есть и будут, поэтому очень важно понять суть отношений компании-продавца с застройщиком. Это и есть — проверка юридической чистоты квартиры.

При покупке квартиры в новостройке, необходимо обратить свое внимание и на то, насколько добросовестно застройщик объекта ведет себя по отношению к подрядчикам. До конца строительства, дом будет находиться у строителей в залоге и если, застройщик не произведет выплат за выполненную работу, то квартиры перейдут в их собственность. И опять повторится история с двойными продажами одной и той же квартиры.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке.

возникают споры при разделе имущества между супругам

возникают споры между наследниками квартиры

собственник признается недееспособным по причине наркомании, алкоголизма или страдающим психическими расстройствами и не состоящим на учете.

неожиданно возвращается временно выписанный на срок отбывания наказания гражданин. В отсутствие которого против его воли была произведена сделка.

Нередко бывает, когда спустя несколько лет, возвращаются безвести пропавшие члены семьи бывших владельцев, чьи права были ущемлены при продаже квартиры. Такие люди имеют полное право оспорить сделку и вернуть себе право собственности.

Несовершеннолетние дети, чьи интересы нужно соблюдать или престарелые люди, зачастую не понимающие последствий своих действий составляют самый большой процент всех судебных тяжб.

Если же вам все таки понравилась квартира на вторичном рынке, то помимо свидетельства о регистрации собственности, вам необходимо спросить выписку из Единого Государственного Реестра

Прав (ЕГРП). В этой выписке будут отражены все сделки с данным объектом недвижимости и все судебные разбирательства начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП. Из реестра будет видно, была ли квартира в споре или нет, и были ли на нее когда-либо наложены аресты. Если вы обнаружили в истории квартиры какие-то споры, посмотрите, сколько лет прошло с того момента.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, - три года. Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права

Если же вы все таки обнаружили в истории квартиры споры, то необходимо спросить у хозяина судебное заключение и посмотреть, чем закончилось дело. Если судебное решение еще не вынесено, то следует его все таки дождаться, а лучше всего поискать другой вариант. И даже, если настоящее судебное разбирательство закончится для вас благополучно, вы произведете сделку и расплатитесь с продавцами, то никто вам не сможет гарантировать, что в момент между расплатой и получением свидетельства о регистрации прав собственности (а на это может уйти несколько недель), не будет подан повторный иск в вышестоящую инстанцию. В таком случае, получения свидетельства о регистрации прав собственности вам в ближайшие месяцы ждать не стоит, а может быть и вообще признают сделку не действительной, а вас недобросовестным покупателем, оставив без денег и без квартиры.

Квартиры в старом жилом фонде, бывает вообще не числятся в ЕГРП. Если квартиры нет в реестре, это значит, что после ее приватизации, никаких сделок не совершалось, а значит квартира юридически абсолютно «чистая». А для того, что бы убедиться в истинных правах ее владельца, можно подать запрос в департамент жилищной политики .

В другом случае, очень подозрительно будет, если в выписке ЕГРП вы обнаружите несколько продаж подряд и в квартире продолжительное время никто не жил. Это может означать, что частой сменой владельца пытаются прикрыть «не чистые» сделки.

Самой большой неожиданностью, может оказаться признание недееспособности продавца после осуществления сделки купли-продажи и получения свидетельства о собственности. Признание недееспособности, дает человеку право оспаривать сделки, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что продавец не понимал значения своих действий, то есть вероятность, что сделка будет оспорена.

На рынке немало аферистов, которые на этом зарабатывают.При этом вас не спасет даже справка о психологическом состоянии продавца, подтверждающая, что на момент заключения сделки человек был здоров. Все дело в том, что существует 177 статья ГК, в которой говорится, что "сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения".

По сути, этой статьей можно прикрыть любую сделку. Этим и пользуются аферисты, против которых идти сложно. Их раскусить практически невозможно, так как они очень тщательно готовятся к сделке.