Образцово-показательное долевое строительство

К концу года строительные компании исчерпали запас объектов, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года. Продажа квартир в новых домах может осуществляться ими или в соответствии с требованиями 214 ФЗ "О долевом участии в строительстве жилья", или через обходные схемы - с помощью векселей и подписания договоров о намерениях. Последний вариант получил наибольшее распространение среди застройщиков, стремящихся минимизировать свои затраты и риски. Компания "Система-Галс", аффилированная с холдингом АФК "Система", решила нарушить сложившуюся практику и анонсировала оформление сделок в новом жилом комплексе "Изумрудная долина" (ул.Ярцевская, 27в) согласно 214-ФЗ. Участники рынка считают этот шаг "пиаром" и сомневаются, что примеру "Системы-Галс" готовы последовать другие строители. Юристы в свою очередь указывают, что в договоре долевого участия немного отличий от договора соинвестирования, который застройщики заключали с покупателями жилья до принятия 214-ФЗ, но они носят принципиальный характер.

Буква закона

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Ярцевская, вл. 27, корп 1,2 состоит из 9 разделов, касающихся, в частности, порядков расчетов, прав и обязанностей сторон, их ответственности.

В документе указывается тип и оснащение квартиры, которую в соответствие с проектной документацией строители обязуются передать дольщику, указываются сроки сдачи объекта в эксплуатацию.

Отдельный параграф посвящен штрафным санкциям. Кроме того, пунктами договора выделяются моменты, регулирующие порядок его регистрации в главном управлении Федеральной регистрационной службе по Москве, и взаимоотношения участников в сфере эксплуатации дома после окончания строительства.

Председатель межрегиональной общественной ассоциации "Правовая защита" адвокат Антон Ежов указывает, что составители соглашения старались следовать каждой строчке закона о долевом строительстве. "Ссылки на его положения есть в каждом параграфе, - подчеркивает он, - а в ряде случаев статьи 214-ФЗ вообще повторяются слово в слово".

В пресс-службе "Системы-Галс" заявляют, что "вся информация об объекте содержится в проектной декларации, опубликованной на нашем сайте". Корреспондент "Интерфакса", представившийся покупателем, убедился в том, что пакет документов (разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение госэкспертизы, регистрация права собственности или аренды застройщика на участок под строительство, финансовая отчетность за три года предпринимательской деятельности и аудиторское заключение за последний год) в офисе продаж предоставляются потенциальным дольщикам в полном объеме. "Клиент даже может прийти на заключение договора со своим юристом", - подчеркивают в пресс-службе компании.

Адекватная цена

Застройщик предлагает два возможных варианта оплаты квартиры дольщиком - целевое финансирование в размере 100% сразу при заключении договора или 50% рассрочку на срок до завершения строительства. Во втором случае участники устанавливают график платежей. Отмечая, что данная схема традиционна для строительного рынка, эксперты обращают внимание, что застройщик включил в стоимость квартиры свои затраты на организацию строительства в размере 2,5% от цены договора.

Однако, на конечную стоимость жилья это обстоятельство не повлияло.

Как рассказала "Интерфаксу" сотрудница коммерческого департамента "Системы-Галс", в зависимости от этажа, типа и площади квартиры, стоимость квадратного метра в доме варьируется от $2150 до 3150 и "не выходит за рамки установившегося в этом классе жилья ценового коридора". С этим утверждением согласны в ЗАО "МИАН - Агентство недвижимости": по данным компании, цена квадратного метра в доме бизнес-класс на стадии строительства колеблется в столице от $2507 до $4800 в зависимости от месторасположения объекта.

Цена квадратного метра, установленная соглашением сторон при подписании договора долевого участия, признается окончательной и неизменной в течение всего срока его действия.

В договоре указано, что жилой комплекс "Изумрудная долина" будет введен в эксплуатацию во втором квартале 2007 года. "В случае срыва сроков застройщик обещает за два месяца направить дольщику соответствующую информацию и предложить изменить настоящее соглашение. Получается, что срок не является жестким", - обращает внимание А. Ежов.

В "Системе-Галс" не согласны с предостережением адвоката: "Возможность изменения договора предусмотрена п.3 ст.6 214-го ФЗ. Опыт нашей компании на рынке позволит нам соблюсти все требования закона и качественно и в срок выполнить все обязательства перед соинвесторами".

Двойные стандарты

Эксперты указывают на неравноценную ответственность сторон за нарушение отдельных положений договора. Штрафные санкции к соинвесторам за нарушение графика оплаты в документе описаны достаточно подробно: "При нарушении сроков расчетов участник выплачивает неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательств, от суммы просроченного платеже за каждый день просрочки".

А в случае систематического нарушения графика платежей застройщик вправе потребовать расторжения договора. При этом ответственность застройщика за нарушение заявленных сроков строительства дома и других положений договора подробно не оговаривается. Указывается лишь, что он "несет ответственность в соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве жилья".

Участники рынка указывают, что "Система-Галс" таким образом "решила подстраховаться на случай внесения поправок, смягчающих требования закона".

А.Ежов отмечает, что уже сегодня в соответствие с законом о долевом строительстве по самому факту введения дома в эксплуатацию позже установленной соглашением даты у дольщика возникает право взыскать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки, не соглашаясь на внесение изменений в документ".

Но даже если поправки будут приняты, по мнению А. Ежова, можно будет попробовать сослаться на закон "О защите прав потребителей", где предусматриваются более жесткие санкции - до 3% от стоимости квартиры за день просрочки.

Юриста также смущает пункт договора о возможном уменьшении или увеличении заявленной площади покупаемой квартиры после ее обмера БТИ. "Сама по себе эта ситуация нормальна и подобный пункт есть во многих контрактах строительных компаний, - признает он. - Но лучше, когда предусматриваются допустимые пределы погрешности. В моей практике были случаи с печально известным "Мастерком", когда отклонение от заявленной площади достигало 15 метров".

В договоре оговаривается, что производить перепланировку, возводить внутриквартирные перегородки, заниматься разводкой инженерных коммуникаций и электрики дольщик может только после оформления права собственности. Участники рынка отмечают, что это положение полностью соответствует действующему законодательству, однако может существенно осложнить жизнь покупателям квартиры. "Поскольку права собственности в силу различных обстоятельств оформляются в течение 1,5 -2 лет, строительные компании, как правило, разрешают дольщикам начинать ремонт, не дожидаясь завершения этой процедуры", - отмечают они. В случае с "Изумрудной долиной" переезд дольщиков в новые квартиры, очевидно, затянется, что обернется дополнительными расходами на аренду для "альтернативщиков" (те, кто, чтобы купить квартиру в этом жилом комплексе продал свое прежнее жилье).

Кроме того, А.Ежов подчеркивает, что в отличие от проектной декларации, в договоре ни слова не говорится о количестве машиномест на подземной автостоянке, площади рекреационной зоны и наличии или отсутствии места для детских игр. "Может быть, об этом сказано в инвестиционном соглашении, хотя если это важно дольщику и если застройщик готов выполнить этот объем работ, то я не вижу причин, почему данные параметры не включены в договор", - рассуждает адвокат. Участники рынка говорят, что включать в договор о покупке эти параметры совсем не обязательно.

Однако, в целом, А.Ежова удовлетворяет качество предлагаемого "Системой-Галс" договора: "Конечно, я не могу утверждать, что при строительстве объекта не появится никаких проблем. Ведь даже в хороших строительных компаниях в силу тех или иных обстоятельствах возникают трудности. Данный договор гарантирует, что интересы дольщика могут быть защищены в судебном порядке".

Солидарная ответственность

По данным пресс-службы "Системы-Галс", по состоянию на начало декабря в двух корпусах "Изумрудной долины" продано порядка 40% квартир, а 21 договор долевого участия уже зарегистрирован. Полученные застройщиком средства будут использоваться на строительство домов, погашение кредитов, оплату расходов в связи с вводом дома и инженерных сетей в эксплуатацию и осуществление рекламных мероприятий. Из текста договора следует, что при подготовке и на начальном этапе строительства застройщик использовал заемные средства.

В документе говорится, что права на объект заложены Московскому банку реконструкции и развития (МБРР), и после оплаты соинвестором 50% стоимости квартиры ему придется заключить еще одно дополнительное соглашение с застройщиком и банком, которое исключит права на его жилье из предмета залога.

В МБРР выразили уверенность, что проблем с возвращением кредита у компании не возникнет, хотя "закон о долевом строительстве противоречив и очень рискован для банков, так как предполагает солидарную ответственность кредитной организации перед дольщиком".

"Но в данном случае застройщик участвует в большой комплексной программе застройки Кунцева, реализуемой на основании распоряжения правительства Москвы. Этот строительный адрес - только часть программы, и даже если запланированные доходы по объекту не будут получены, то прибыль от реализации всей программы, рассчитанной до 2012 года, позволит закрыть потенциальные убытки", - заявил "Интерфаксу" начальник управления корпоративного кредитования МБРР Антон Любов.

Он отметил, что "учитывая опыт генподрядчика строительства, которым является Мосстроймеханизация-5, риски по проекту в банке считают вполне управляемыми".

Участники рынка уверены, что положительное решение по кредитной заявке "Системы-Галс" банк принял в том числе, исходя из финансового статуса и размеров активов АФК "Система".

В МБРР "Интерфаксу" заявили, что готовы работать по 214-ФЗ и с другими застройщиками. Однако для активизации этого направления деятельности, по словам А.Любова, в банке с нетерпением ждут внесения изменений в 214-й ФЗ: "Закон не прозрачен, и в судебной практике может вызвать накладки".

А.Ежов считает, что в просмотренном им договоре содержится немного отличий от прежних договоров соинвестирования. Эксперты отмечают, что принципиальным моментом в новых соглашениях является требование госрегистрации документов, что позволит избежать практики двойных продаж. Наряду с этим в договоре предусмотрена ответственность сторон в соответствии требованиями закона о долевом участии.

В то же время, по словам А.Ежова, у нового договора есть безусловное преимущество перед вексельной схемой, получившей широкое распространение на рынке. "Вексельная схема представляет собой соглашение о намерениях, которое в случае возникновения конфликтной ситуации имеет для покупателя жилья туманные перспективы, поскольку не попадает ни под 214-ФЗ, ни под "Закон о защите прав потребителей ", - резюмирует он.


.