Выходи строиться

За свою будущую 100-метровую квартиру в городе Железнодорожном москвич Петр Сидячих отдал деньги за год до обещанного завершения строительства, в начале 2002-го. Но год прошел, а вместо дома из-за забора виднелись всего два построенных этажа. Петр немного выждал и подал в суд. В результате к июлю 2004-го было достигнуто мировое соглашение, по которому застройщик отдал Сидячих все вложенные им деньги плюс 15% в виде неустойки. Но вырученных денег Петру на покупку такой же квартиры уже не хватает—цены на жилье за время ожидания конца стройки и суда росли как на дрожжах. Больше повезло Надежде, тоже москвичке, которая недавно выиграла в Головинском суде дело у строителей, сдавших купленную ею квартиру на год позже обещанного срока. За опоздание суд взыскал с продавца 14% стоимости сделки, то есть чуть больше $12 000—вполне достаточно для начала ремонта в квартире, полученной после долгого ожидания. Со вступлением в силу изменений в жилищном законодательстве счастливчиков, подобных Надежде, может стать гораздо больше.

Закон, который парламент принял, а президент подписал перед самым Новым годом, называется «О долевом строительстве». В силу он вступит уже совсем скоро, 31 марта. С этой даты многое должно измениться и для покупателей квартир в строящихся домах, и для продавцов, и для самих строителей.

Что бы ни обещала реклама, покупатели недвижимости понимают: квартира может оказаться в их распоряжении гораздо позже обещанного срока. Без опоздания хотя бы на несколько месяцев, говорит начальник отдела агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Андрей Александров, дело не обходится почти никогда. Если речь идет о панельных домах, то просрочка обычно составляет 3–6 месяцев, если о монолитных—до года. Все настолько к этому привыкли, что судиться с застройщиками мало кто берется. «Гражданам достаточно самого факта получения квартиры, получили жилье—и то уже хорошо»,—говорит Василий Светлаков, завкафедрой высшей школы приватизации и предпринимательства.

Впрочем, не одни только благодушие и радость от обретения нового жилища останавливают россиян перед подачей иска в суд на строителей. Причины, как правило, прозаичнее—судиться недешево. В одной адвокатской конторе корреспонденту Newsweekобещали заняться иском о срыве сроков на таких условиях: 30 000 руб. сразу, еще столько же—при успешном завершении дела, по 500 руб. за каждый приход адвоката в суд и еще некоторый процент отсуженных денег в случае их получения. В другой фирме потребовали $2000 в начале, столько же—после выигрыша дела.

Адвокаты не запрашивают лишнего—дело в том, что ныне действующее законодательство позволяет застройщикам запутать свои отношения с покупателем так, что черт ногу сломит. И распутать их, то есть доказать вину застройщика, очень непросто. Тем, кто все же решается идти в суд, обычно присуждают компенсацию исходя из ставки 0,1% цены квартиры за день просрочки, но в сумме не более 10–15%. Но и такой результат не гарантирован. Ведь обычно в договорах покупатель еще не построенной квартиры «покупателем» не называется, а числится «соинвестором». А кто такой соинвестор? Это такой же предприниматель, как и основной застройщик, который обязан нести риски по удорожанию за время строительства материалов, по возможным задержкам при согласовании всяческих разрешительных документов и т. д. Таким

образом, подписав договор соинвестирования, покупатель заранее соглашается с возможными задержками со сдачей квартиры.

При этом все, в том числе и судьи, прекрасно понимают, что от перемены наименования суть не меняется—покупатель остается именно покупателем, а никаким не равным застройщику партнером. Именно такое определение Верховный суд вынес еще два года назад. Однако хитроумные застройщики научились обходить и это судебное решение. Недавно сделавшийся жителем Куркино Михаил Ермолаев получил квартиру на полгода позже обещанного и с недоделками в виде неработающего лифта и «времянки» вместо настоящей электропроводки. Но когда решил освежить в памяти детали своего договора с продавцом и понять, на что он может претендовать в суде, просто оторопел. Во-первых, продавцов оказалось по крайней мере четверо—ЗАО «Жилье XXIвек», ООО «МДМ Эстейт», агентство недвижимости «Собор-СМ», а также один из департаментов московского правительства. Деньги, которых Михаилу стоила квартира, разошлись по нескольким адресам. При этом внес их Ермолаев по курсу ЦБ, а вот вернуть, как выяснилось, сможет лишь по курсу 20 руб. с копейками за доллар. В результате, если бы Михаил обратился в суд, а тот расторгнул сделку, он получил бы не отданные продавцу $125 000, а раза в два меньше. «Человеку просто повезло, что он все-таки получил квартиру,—считает Константин Егоров из коллегии “Правовая защита”.—В суде он бы это дело с вероятностью процентов 60–70 проиграл».

С вступлением в силу нового закона для застройщика не будет никакого смысла заключать договоры соинвестирования или идти на еще более запутанные схемы, как в случае с Михаилом Ермолаевым. Покупатель квартиры с этого момента будет признан дольщиком, чьи права—в том числе и по требованию соблюдения сроков строительства—должны быть записаны в договоре. Если его права в договоре будут ущемлены, то суд будет руководствоваться не договором, а законом. Установлены и четкие санкции за срыв сроков передачи жилья покупателю—каждый день просрочки карается штрафом в 1/75 ставки рефинансирования ЦБ (сейчас это 0,173%).

Изменением статуса покупателя жилья и установлением санкций за нарушение его прав новый закон не ограничивается. Должны стать невозможными ситуации, в которые попали будущие жильцы микрорайона «Центральный» подмосковного города Долгопрудный. Новоселье они должны были справить еще в прошлом году. Они уже общаются по-соседски, но только в Интернете, на сайте инвесторов микрорайона Центральный. Там же они имеют возможность посмотреть фотографии со своего будущего места жительства—большую яму с множеством вбитых свай. Вокруг ямы—забор с надписью ООО «Компания Стройиндустрия». Больше над землей ничего не возвышается. От нечего делать покупатели делятся друг с другом новостями: некто Александр, например, сообщает со ссылкой на «осведомленные источники», что уже в этом году работы пойдут полным ходом, потому что разрешение на строительство наконец-то получено.

В отсутствии разрешения и состоит главная проблема. «Стройиндустрия» действовала весьма оперативно: собрала с покупателей деньги не в середине стройки и даже не на стадии котлована, а еще раньше—когда даже разрешения на строительство не было. По новому закону это будет просто невозможно: с 31 марта без разрешения непостроенное жилье нельзя будет не только продавать, но даже рекламировать. Застройщик, сказано в статье 21, отныне обязан предоставлять будущим покупателям массу разнообразной информации. И в том числе документы о его, застройщика, правах на земельный участок и разрешение властей. «Это приведет к более стабильным и доверительным отношениям. Рынок станет эффективнее, покупателю не придется тратить силы на проверку застройщика, и он сможет более реально оценить, когда же у него появится квартира»,—считает Кирилл Дмитриев, управляющий директор компании DeltaPrivateEquityPartners, занимающейся инвестициями в жилищное строительство.

Третий рубеж обороны, который выстраивает новое жилищное законодательство на пути недобросовестных застройщиков, состоит в требовании точной фиксации цены. Фирма больше не сможет произвольно увеличивать ее по ходу стройки. Закон «О долевом строительстве» утверждает, что цена может быть изменена только с согласия покупателя. Который совершенно не обязан соглашаться. Сейчас требование всяческих доплат, поводом для которых обычно служит «подорожание стройматериалов» и

вообще всего,—скорее правило, чем исключение. Рекорд по части доплат принадлежит компании «Новый мир». С покупателей квартир в проезде Черского на севере Москвы фирма требует 50-процентной добавки, в противном случае отказываясь оформлять им жилье в собственность. Дела такого рода покупатели и сейчас обычно выигрывают, но изменения в жилищном законодательстве, по мнению адвокатов, облегчат им эту задачу: ведь судьи смогут руководствоваться не определениями Верховного суда, обобщающими существующую судебную практику, а прямой законодательной нормой. Но ведь и застройщики не дремлют. 28 декабря, рассказал NewsweekЮрий Николаев, который ведет более 20 связанных с «Новым миром» дел, фирма разослала клиентам уведомления о разделении на две компании—«Новый мир Северо-Восток» и просто «Новый мир». Адвокат опасается, что в случае проигрыша суда строители могут уйти от выплаты компенсаций, переведя активы в одну из этих компаний, а другую оставив «пустышкой».

Но российский бизнес живет по особым законам, и даже такие простые и очевидные требования, как наличие разрешения на застройку и штрафы за срыв сроков, могут привести к неожиданно неприятным последствиям.

Застройщикам, что ни говори, тоже сложно. Деньги нужны им с самого начала цикла строительства, задолго до получения разрешения. На один только проект уйдет 3–4% себестоимости, а тут еще право на аренду земли, всяческие согласования, которые просто так никто давать не будет. Мелкая фирма сама такое не потянет. А в банке ей кредит не дадут—особенно теперь, когда цены на жилье больше не растут, и многие предсказывают кризис на рынке. Поэтому, считают специалисты, новые правила могут привести к уходу с рынка слабых игроков. Конечно, покупателям станет спокойнее, но вот конкуренция на рынке—и без того монополизированном—еще уменьшится. Оставшиеся сильные фигуры будут чувствовать себя еще комфортнее и еще более убедительно диктовать рынку свои цены. «Это может привести к росту цен»,—считает Олег Колченко, гендиректор сравнительно молодого агентства «Атлант Риэлти». К тому же и те застройщики, кто сможет взять кредит и продолжит работать, вынуждены будут платить по нему проценты, которые в нынешней ситуации квартирного дефицита скорее всего будут заложены в конечную цену. Так что платить по этим кредитам будут покупатели.

Алексей Каменский