Лизинг недвижимости: юридический аспект

В России финансовый лизинг зданий и сооружений не так развит, как на Западе, например, в Италии, где он наиболее популярен в Европе, или во Франции, Германии, Испании. В нашей стране пока удельный вес лизинга зданий и сооружений в общей стоимости лизинговых операций составляет около одного процента (1). Однако, в последнее время имеет место тенденция к увеличению доли лизинга недвижимого имущества. Это справедливо как в отношении ситуации в Европе, так и в России.

В то время как многие крупные предприятия (в том числе государственные) не используют должным образом свою недвижимость, а здания пустуют и приходят в упадок, малые предприятия испытывают нехватку производственных площадей. Малый и средний бизнес не имеют возможности использовать так необходимые им объекты недвижимости в силу дороговизны их приобретения в собственность. Не обязательно конечно приобретать недвижимое имущество в собственность, аренда тоже дает возможность обойтись без существенных капитальных вложений. Но недвижимость — это особого рода товар, стоимость которого с течением времени, как правило, не падает, а наоборот, растет. Поэтому, приобретая недвижимое имущество, во-первых, мы освобождаемся от арендных платежей (которые также имеют тенденцию к росту с течением времени), а во-вторых, совершаем эффективное противоинфляционное вложение заработанных средств.

При неразвитости системы ипотечного кредитования в России, на помощь предпринимателям может прийти лизинг недвижимости. Несмотря на безусловную привлекательность этого финансового инструмента, существует ряд проблем, обусловленных сложностью правового регулирования таких сделок. Остановимся подробнее на существующих проблемах и возможных способах их решения.

Договорная база сделки по лизингу недвижимости практически не отличается от сделок с прочими объектами лизинга. В ее основе - договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости. Договору лизинга, как правило, сопутствуют кредитный договор (договор по привлечению финансовых ресурсов) и договор залога (поручительства и т.п.). Параллельно с договором купли-продажи возможно заключение договора на аренду земельного участка, где возведен объект недвижимости - предмет лизинга (2). Вместо аренды земельного участка возможна его купля-продажа, но в любом случае передача в лизинг земельных участков законом не допускается (ст. 666 Гражданского кодекса РФ). К отношениям по земельному участку стороны договора лизинга могут, например, применить правила аренды с правом выкупа. При этом на такие отношения сторон не будут распространяться льготы, связанные с лизингом (а именно, право ускоренной амортизации объекта с коэффициентом не более 3-х).

При заключении договоров купли-продажи и финансового лизинга объекта недвижимости следует особо уточнить, что здание–предмет лизинга принадлежит передающей его стороне на праве собственности, не заложено, не арестовано, а также не является предметом иска третьих лиц.

Государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом устанавливается в случаях, предусмотренных законом (ст. 164 ГК РФ). Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия. Такой вывод следует из практики арбитражных судов (3).

Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает необходимость государственной регистрации сделок в следующих случаях: ипотека (п. 3 ст. 339), продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558), продажа предприятия (п. 3 ст. 560), договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574), рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584), аренда недвижимого имущества (за исключением случаев, установленных законом) (ст. 609), аренда зданий и сооружений на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651), аренда предприятий (п. 3 ст. 658), доверительное управление недвижимого имущества, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017).

Таким образом, поскольку законом не оговорено иное договор лизинга недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации в силу ст. 609 ГК РФ.

Государственная регистрация договора и права финансовой аренды (лизинга) осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по правилам, установленным для регистрации договоров и прав аренды. Именно это положение и выступает «камнем преткновения» и порождает множество практических проблем, возникающих при заключении договора лизинга недвижимости.

Главной, пожалуй, проблемой можно назвать то обстоятельство, что зарегистрировать договор аренды до перехода на арендодателя права собственности на имущество невозможно. Учитывая то, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, получается, что договор лизинга зданий и сооружений может быть заключен только после регистрации перехода права собственности на предмет лизинга к лизингодателю.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 2 Закона «О финансовой аренде (лизинге)» (4), по договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

Из анализа названного положения закона можно сделать однозначный вывод о том, что договор лизинга должен быть заключен до заключения договора купли-продажи, поскольку приобретение имущества лизингодателем осуществляется во исполнение договора лизинга (5).

Повлечет ли какие-либо правовые последствия тот факт, что договор лизинга недвижимости фактически будет заключен после перехода права собственности на лизингодателя и не приведет ли это к тому, что заключенные договоры будут признаны договорами аренды с правом выкупа?

Судебные органы придерживаются иной позиции. Так, ФАС Московского округа указал, что «последовательность заключения договоров купли-продажи и лизинга не является определяющим моментом для квалификации спорного договора». Фактически в рассмотренном судом споре договор купли-продажи был заключен раньше договора лизинга. Но поскольку в договоре купли-продажи было указание о том, что продавец уведомлен о приобретении предмета лизинга для его передачи в аренду лизингополучателю, договор был признан договором лизинга (6).

Таким образом, можно заключить, что, хотя ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не учитывает особенности лизинговых сделок (в первую очередь в части момента заключения договора лизинга), это не является препятствием к заключению договоров лизинга недвижимости. Однако, усовершенствование правового регулирования порядка осуществления государственной регистрации договоров лизинга недвижимости могло бы исключить необходимость судебного порядка урегулирования спорных вопросов. В связи с этим достаточно было бы закрепить в ст. 26.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (7) следующую норму:

«Статья 26.1. Государственная регистрация финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества.
1. Государственная регистрация договора финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества осуществляется до государственной регистрации перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества к арендодателю (лизингодателю).
2. Государственная регистрация финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества к арендодателю (лизингодателю) на основании договора купли-продажи».

Большое значение при заключении договора лизинга недвижимости имеет определение сторонами срока договора. В настоящее время продолжительность полезного использования зданий и сооружений достаточно велика. Как правило, недвижимость относится к восьмой – десятой группам амортизации, на которые в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 г. № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» установлены, соответственно, сроки от 20 до 25 лет; от 25 до 30 лет; свыше 30 лет.

Одна из причин, по которой лизинг недвижимости не развивался раньше в России, являлась существовавшая прежде норма в ст. 7 Закона «О лизинге», в соответствии с которой срок договора лизинга должен был совпадать или превышать срок амортизации имущества. Это означало, что даже при использовании коэффициента ускоренной амортизации, равного 3, срок договора лизинга должен был составлять, например, 10 лет. Для сторон договора лизинга такие сроки сопряжены с существенным увеличением рисков. Причем как для лизингодателей, так и для лизингополучателей.

С февраля 2002 г. в новой версии Закона жесткая норма ст. 7 была устранена из текста. Это позволяет теперь заключать при пожелании сторон договоры лизинга недвижимости сроком, например, на 2, 3, 4, а иногда и более лет. Данные сроки привязаны к реальной продолжительности кредитных договоров лизинговых компаний. Стороны договора лизинга должны иметь в виду, что льготы в виде ускоренной амортизации распространяются только на период срока договора лизинга. Как только прекращается срок договора, прекращается возможность начислять ускоренную амортизацию.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что уровень правового регулирования лизинговой деятельности в сфере недвижимости позволяет инвесторам и потенциальным лизингополучателям обратить более пристальное внимание на данный финансовый инструмент. Но, несмотря на это, отсутствие четкого законодательного механизма вызывает необходимость предпринимателей привлекать специалистов для предупреждения и разрешения возникающих вопросов в области лизинга недвижимости.

Безусловно, в ближайшее время будет наблюдаться рост объема лизинговых операций на рынке недвижимости. Однако, некоторые проблемные вопросы законодателю еще предстоит разрешить в целях снятия последних препятствий для бурного роста лизинга недвижимости.

Антон Умнов



1. Татьяна Бутенина, юрист ООО «УралСиб Лизинг». Лизинг недвижимости: спорные вопросы. «Лизинг-Ревю» № 4 2005.
2. А. Николаенко. Лизинг недвижимости / «Директор-инфо» — №13, 2003.
3. Постановление Президиума ВАС РФ от 20 июля 1999 г. № 608/99.
4. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (с изм. и доп. от 29 января, 24 декабря 2002 г., 23 декабря 2003 г., 22 августа 2004 г., 18 июля 2005 г.)
5. А. Костикова. Договор лизинга недвижимости // «Лизинг ревю», 2005, №3.
6. Постановление ФАС Московского округа от 18 января 2005 г. по Делу № КГ-А40/12614-04
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г., 5, 31 декабря 2005 г.)