Как купить офисное здание?

Продолжительное время реконструкция и строительство офисных зданий на московском рынке недвижимости осуществлялись девелоперскими компаниями для последующего их использования. Приобретение права собственности на здание - это многомиллионная сделка, требующая тщательной подготовки. Подготовка документов, экспертиза объекта приобретения и переговоры сторон могут занять от двух месяцев до полугода. Основными этапами сделки по приобретению офисного здания можно назвать: первоначальные переговоры сторон и определение основных коммерческих условий сделки; создание структуры приобретения; правовая, финансовая и техническая экспертизы объектов приобретения (здания и компании, которая владеет зданием, если продается компания); подготовка проекта договора купли-продажи и дополнительных договоров, предусмотренных структурой сделки; переговоры сторон для согласования договора купли-продажи и прочей документации; подписание договора и завершение сделки, то есть одновременная оплата стоимости и передача права собственности на приобретаемое здание или компанию, которая владеет им.

Состав участников

В подготовке сделки по приобретению здания с каждой стороны задействован ряд специалистов: финансово-экономические службы и отделы налогового планирования осуществляют анализ объекта приобретения и оптимизацию финансовых потоков; инженеры и строители изучают конструктивные особенности здания, его технические составляющие, инженерные сетей и коммуникации, проводят экспертизу на предмет отсутствия дефектов. Кроме того, в сделках такого масштаба, как продавец, так и покупатель обычно не обходятся без помощи профессиональных консультантов. Консультанты по недвижимости помогают в поиске контрагента и определении основных коммерческих условий сделки. Юридические консультанты занимаются подготовкой основных документов, оформляющих сделку, проводят переговоры для согласования ее условий и обеспечивают соблюдение применимого законодательства. Кроме того, юристы проводят правовую экспертизу приобретаемых объектов и определяют риски, которые в дальнейшем могут причинить ущерб интересам покупателя. Могут привлекаться также налоговые консультанты.

Структура

На сегодняшний день сделки купли-продажи недвижимости обычно происходят путем продажи компании, которая владеет недвижимостью (холдинговая компания). Наиболее очевидные преимущества этой структуры таковы:  отсутствие необходимости перерегистрации права собственности на здание;  отсутствие необходимости оформления нового договора аренды земельного участка, на котором расположено здание;  налог на добавленную стоимость не применим к продаже компании.

Объектом приобретения может быть как российская компания, так и зарубежная - в зависимости оттого, какая структура владения создана продавцом. Часто оформить передачу прав собственности на акции зарубежной компании проще, чем на российские акции. Холдинговая компания может владеть зданием напрямую или опосредованно, через владение акциями или долями другой компании, которая, в свою очередь, владеет зданием. Последний вариант наиболее часто используется в сделках купли-продажи недвижимости в России. Количество промежуточных компаний в холдинге определяется финансовыми и налоговыми аспектами сделки.

При покупке холдинга требуется правовая и финансовая экспертиза всех промежуточных компаний. Обычно такие компании не ведут никакой деятельности; тем не менее, необходимо убедиться в отсутствии юридических дефектов, таких, как задолженности или судебные иски, которые могут впоследствии повлечь для покупателя серьезные убытки. Приобретая холдинговую компанию, следует иметь в виду, что хозяйственное общество в России не может иметь единственным участником компанию, которая, в свою очередь, тоже имеет только одного участника. Для соблюдения этой нормы достаточно передать одну акцию приобретаемой компании какому-либо лицу, контролируемому покупателем.

К сделкам купли-продажи недвижимости обычно применимы требования российского антимонопольного законодательства. Получение разрешения Федеральной антимонопольной службы требуется для продажи здания, если его балансовая стоимость превышает 10% балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов отчуждающей его компании. Получение контроля над более чем 20% акций или долей участия в российской компании требует предварительного разрешения или последующего уведомления ФАС в зависимости от суммарной стоимости активов группы приобретателя и компании. Эти требования применимы как при прямом, так и при опосредованном приобретении контроля. Таким образом, практически любая сделка подпадает под антимонопольное регулирование.