Фонд неимущества

Закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФН) могут быть полезны компаниям–владельцам недвижимости. Специалисты называют десяток вариантов их применения. Этой осенью на рынке появилась возможность использовать ЗПИФН и как источник серьезных инвестиций. На инвестиционном рынке тоже бывают свои модные темы. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) стали модной темой в конце 2003 года. Ради них провели десятка два специализированных конференций, где отмечалось, что применений у этого инструмента великое множество. Например, ЗПИФН как соинвестор и представитель физических лиц при финансировании строительства жилья, ЗПИФН как механизм налоговой экономии для компаний-владельцев недвижимости, ЗПИФН, специализирующийся на выкупе ипотечных облигаций. Дела, в общем, вполне поспевали за словами. С конца 2003 года поднялись около 70 фондов недвижимости – и это, безусловно, самая быстрорастущая разновидность паевых фондов.

Правда, довольно быстро выяснилось, что развитие сегмента тормозят юридические проблемы. Так, ПИФ по определению не является юридическим лицом, поэтому его очень трудно зарегистрировать как собственника недвижимости. По этой же причине возникают сложности с уплатой налога на добавленную стоимость. В общем, в прошлом году ЗПИФН возлагаемых надежд не оправдали и большинство сделок можно назвать скорее робким экспериментом. К такому выводу заставляет прийти хотя бы оценка среднего размера фонда – около $6 млн. (70 фондов и приблизительно 10 млрд. руб. под управлением). Для сферы строительства и недвижимости эта сумма крайне невелика, а если учесть, что для нормальной диверсификации портфеля нужно вложить деньги в пять и более объектов, то она представляется просто смехотворной.

О том, что на рынке идет «проба пера», говорит и доля «независимых» клиентов: Национальная лига управляющих оценивает ее в 10%. Большинство существующих ЗПИФН, как признают эксперты, созданы под одного-двух клиентов, зачастую связанных с управляющей компанией. И хотя создание ЗПИФН под одного клиента – вполне нормальный вариант развития, об окончательном становлении отрасли можно будет говорить только после появления «розничных» фондов недвижимости, широко диверсифицирующих свои вложения. Факт первый: большинство российских ритейлеров остро нуждаются в инвестициях для расширения бизнеса. Факт второй: довольно много российских ритейлеров владеют своими торговыми площадями, а не арендуют их. Эти компании и могут извлечь пользу из появления фондов. Потенциальными кандидатами могут стать и владельцы офисной и складской недвижимости. Хотя понятно, что получат такие предложения не все. Чтобы заинтересовать фонд, недвижимость обязана отвечать определенным требованиям: в обозримом будущем стоимость ее с большой вероятностью должна расти.

Целесообразность такой сделки для компаний–владельцев сетевого бизнеса понять несложно. Это хороший способ собрать деньги на развитие. Смысл подобных сделок очевиден. Сложнее посчитать их конкретную экономическую эффективность. предлагается два варианта. Первый: недвижимость остается в собственности компании, а финансирование развития осуществляется на кредиты. Второй: инвестирование привлекается с использованием ЗПИФа. Расчеты показывают, что увеличение нагрузки на прибыльность компании – разница между арендными платежами и альтернативой в виде уплаты процента по кредиту и налога на имущество – выходит не очень серьезная. При этом одно из преимуществ этой схемы перед кредитами состоит, во-первых, в большем объеме привлеченных ресурсов. При кредите его сумма, как правило, составляет 50–70% от оценочной стоимости объекта, а в данной сделке компания получает 100% рыночной стоимости. Во-вторых, по сравнению с тем же кредитом, где налогооблагаемую базу по налогу на прибыль снижают только сами проценты, здесь возникает существенная экономия по налогу на прибыль за счет отнесения всей суммы арендной платы на расходы периода.

Размер арендных платежей, естественно, не фиксированный: спланировать их взаимоприемлемую ставку на 10–14 лет почти невозможно. Ставка рассчитана по определенной формуле - привязана к текущей рыночной стоимости аренды. В случае с ЗПИФН, хотя компания и лишается права собственности, риск подобного развития событий значительно ниже. Во-первых, договор заключается на длительный срок. Во-вторых, подписанный компанией документ фиксирует преимущественное право на аренду по окончании действия договора. Кроме того, механизм формирования фонда прозрачен: формировался он с рынка, интересы инвесторов понятны. И вероятность того, что они войдут в противоречие с интересами компании, минимальна. Сегодня, когда для огромного количества компаний поиск новых источников инвестиций является проблемой номер один, расширение линейки вариантов финансирования весьма кстати.