Документы для купли-продажи земли

Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения регулируются статьёй 36 Земельного кодекса РФ. В ней описана последовательность прохождения инстанций для получения этих прав. В первую очередь, необходимо обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового плана. Этот орган обязан: принять решение о предоставлении данного земельного участка либо на праве собственности, либо на праве бессрочного пользования (это касается федеральных казённых предприятий или государственных и муниципальных учреждений); или отказать с указанием соответствующих мотивов со ссылкой на конкретные нормы ЗК и другие правовые акты; подготовить проект договора купли-продажи в соответствии с правилами ст. 37 ЗК и направить его заявителю, с предложением заключить такой договор, руководствуясь нормами ст. 549-566 ГК, которые регулируют вопросы купли-продажи недвижимости.

При отсутствии кадастрового плана участка орган местного самоуправления обеспечивает его изготовление и одновременно утверждает проект границ земельного участка. Изготовление кадастрового плана осуществляется либо на основании письменного заявления граждан и юридических лиц, либо на основании обращения органа государственной власти. План разрабатывается в соответствии с Законом о кадастре и содержит сведения о местоположении данного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет заявителя устанавливаются границы земельного участка на местности. Затем участок нужно поставить на кадастровый учет. Этим занимается федеральное государственное учреждение Земельная кадастровая палата по Нижегородской области.

Все эти процедуры придется пройти не только тем фирмам, которые выкупают землю под своими зданиями и сооружениями, но и тем, которые решили разделить, объединить или перераспределить земельный участок, либо выделить из него какую-либо часть. Как показала практика, кадастровый учет - дело не из легких. Для этого нужно подготовить и принести в кадастровую палату: заявку о постановке участка на кадастровый учет, правоустанавливающий документ на земельный участок, документ о межевании. Заполняя заявку, не надо ничего придумывать от себя: существует утверждённая типовая форма. Сложнее обстоят дела с правоустанавливающими документами. В земельном и гражданском законодательстве нет точного определения, что это такое. Федеральная служба земельного кадастра в информационном письме от 11 апреля 2003г. СС/272 предложила свое определение правоустанавливающего документа для процедуры кадастрового учета. Это - документ, который закрепляет или ограничивает имущественные права фирмы на участок или его часть. Это может быть решение региональных или местных властей о предоставлении фирме земли в пользование, договор, судебное решение и т. д. (ст. 8 ГК).

Правоустанавливающие документы нужны не только для кадастрового учета земли, но и для последующей государственной регистрации сделок с земельными участками. Кадастровую палату интересует информация, которая необходима для описания участка как объекта учета. А для Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области, самое важное - юридическая сила документов, то есть, имеет ли фирма право распоряжаться земельным участком и совершать с ним сделку. С документами о межевании на практике также возникает много проблем. Чтобы провести межевание по закону о землепользовании, фирма должна установить границы участка на местности, закрепить их межевыми знаками и определить координаты.

Работы по межеванию сейчас проводят многочисленные коммерческие организации, у которых есть лицензия на картографическую и геодезическую деятельность (землеустроители). Основная сложность - согласование границ с соседями. Цель этой процедуры - узнать, есть ли споры по границам земельного участка. Для этого землеустроитель должен сообщить всем смежникам дату, когда он будет проводить работы по межеванию. Если соседи не явятся, границы считаются согласованными. Если придут, но не подпишут акт согласования, то проводится так называемое предварительное межевание. Землеустроитель посылает повторное уведомление и предлагает высказаться о наличии споров о границах. Если соседи не ответят, границы считаются согласованными. Если же смежники заявят о своём несогласии, межевание должно быть приостановлено до разрешения спора.

Ответственность за полноту информации о земельном участке несет не кадастровая палата, а фирма. Именно она решает, в каком объеме в земельном кадастре появятся сведения об изменяющихся характеристиках земельного участка. Поэтому сотрудникам палаты абсолютно безразлично, с каким описанием участка работать. Главное, чтобы оно было составлено на основании правильно оформленных картографических материалов. Описать участок можно двумя способами: на основании документов о межевании и на основании других картографических материалов, с менее точными характеристиками участка. Например, плана земельного участка, ранее выданного земельным комитетом или материалов инвентаризации земли. В этом случае в кадастровой палате вам укажут, что площадь участка ориентировочная, ее нужно уточнить при межевании, сведений о границах земельного участка недостаточно для описания его как объекта сделки. Совершая сделку с таким земельным участком, фирма берет на себя ответственность за все споры, которые будут связаны с его границами. Например, если владелец соседнего участка в суде докажет, что часть проданной земли на самом деле самовольно у него захвачена.

После постановки земельного участка на кадастровый учет фирма-заявитель получит долгожданный кадастровый план. В нем указаны: общие сведения о земельном участке; текстовые сведения о частях и обременениях участка; чертеж границ участка; чертеж границ частей участка (при условии, что они не отражены во втором разделе); описание границ участка и описание поворотных точек границ. Для приобретения прав на земельный участок в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса граждане или юридические лица обращаются в администрацию с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового плана. На основании этих документов готовится проект договора купли-продажи земельного участка и направляется заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.