Как избежать рисков при долевом участии в строительстве?

Купить квартиру в новом доме, это здорово. Новые стены, коммуникации, чистый подъезд, возможность самому определить внутреннюю планировку квартиры. Важное преимущество - не бояться претензий со стороны предыдущих собственников. Все бы хорошо. Но есть сомнения: а если дом не достроят, или потребуют денег сверх оговоренной суммы, а то и продадут квартиру сразу нескольким желающим? Долевое участие, это не покупка квартиры. Подписав договор, дольщик не становится собственником, он становится инвестором. И, прежде чем инвестор станет собственником, должны быть выполнены многие условия: построен, сдан в эксплуатацию и поставлен на баланс дом, пройдена его государственная регистрация. Дольщик, подчеркну, только инвестор, а юридическая сторона инвестирования еще очень зыбкая. Проблемы с договорами долевого участия возникают из-за отсутствия правовой базы. Конечно, застройщики предлагают дольщикам такие типы договоров, в которых, прежде всего, учтены интересы самого застройщика. Многих рисков можно было бы избежать именно на этапе составления и заключения договора, если бы дольщики ответственно подходили к этому моменту.

Среди рисков самый основной, задержка сроков сдачи жилья. Возможны и такие конфликты как нечетко оговоренные вопросы отделки квартиры, отказ строительной организации возвращать деньги, если квартира оказалась меньше указанной в договоре. Компании-застройщики могут также необоснованно завышать сметную стоимость жилья, использовать рискованные схемы хранения и размещения средств граждан. Ограничить эти риски можно на этапе заключения договора. Существуют такие виды договоров как: договор о совместной деятельности договор подряда договор о долевом участии. Совместная деятельность предполагает достижение общей цели, при этом предполагается, что прибыль и риски делятся поровну. Но у застройщика цель, получение прибыли, у дольщика, получение квартиры. При таких разных целях застройщик не собирается делиться прибылью с дольщиком, хотя риски охотно делит. Договор подряда попадает под действие Закона о защите прав потребителей. Пункты договора подряда, ущемляющие права одной из сторон, считаются недействительными. Может поэтому, такой вид договора реже всего предлагают застройщики.

Самый распространенный тип договора, договор инвестирования или договор о долевом участии в строительстве конкретной квартиры. Здесь каждая сторона преследует свою цель. Большинство покупателей вкладывают деньги в строительство жилья для себя. Есть и такие, которые инвестируют средства в строительство с целью получения прибыли. У застройщика должно быть распоряжение, подписанное администрацией города, и договор аренды на участок, где будет вестись строительство. Еще раз обращаю внимание на то, что определенной юридической формы при составлении договоров не существует. Профессионально грамотно могут проверить документы только специалисты. Они предложат полный набор услуг: подберут объект по вашим запросам и возможностям, обеспечат юридическое сопровождение от заключения договора до регистрации права собственности, проверят весь пакет документов, которые вы собираетесь подписывать. Расторгнуть договор можно только в том случае, если дольщик не выполняет свои обязательства, не платит деньги. Правда, встречаются ситуации, когда строительная фирма становится банкротом. В этом случае и при добросовестном выполнении обязательств дольщиком договор расторгается.

Поэтому в договоре, если он правильно составлен, должны быть четко прописаны такие моменты, как возврат средств дольщика, их индексация, выплата неустойки. От начала строительства до его завершения цена на квартиру может вырасти до 50%. В некоторых случаях до 70%. То есть вкладывать деньги в строительство жилья выгодно. В настоящее время при заключении договора дольщик должен оплатить не менее 50% от стоимости жилья, а если вариант ликвидный, то и все 100%. Если деньги внесены с рассрочкой платежа, то застройщик вправе увеличить стоимость, учитывая происходящие на рынке повышения цен на строительные материалы, электричество и т.д. Но в договоре обязательно должно быть оговорено, что цена может пересматриваться, и указаны все случаи, при которых это может произойти. В ситуации, когда дольщик не в состоянии оплатить строительство жилья из-за повышения цен, а договор о долевом участии сопровождает агентство недвижимости, может быть осуществлена переуступка права. Агентство находит желающих продолжить участие в строительстве. Составляется договор переуступки права. В этом случае для первоначального дольщика потери невелики по сравнению с теми штрафными санкциями, которые ему может предъявить застройщик при расторжении договора.

Договор купли-продажи на вторичном рынке жилья проходит государственную регистрацию. Договор долевого участия нигде не регистрируется. В Москве, Санкт-Петербурге при администрации города созданы органы, которые в обязательном порядке регистрируют все договоры долевого участия. Это необходимо ввести и в других городах. Пока не подведена правовая база под регистрацию данных договоров, недобросовестные застройщики могут продавать одну и ту же квартиру несколько раз. Такие истории были и есть в нашем городе, когда дольщику приходится отстаивать свои права в суде. Но если покупать квартиру в новостройке через риэлторскую фирму, то такого риска можно избежать. У строителей и продавцов жилья разный опыт в деле продажи квартир. Риэлторская фирма гарантирует юридически грамотное составление договора долевого участия. Дает полную информацию о застройщике, о ходе строительства. Работа с клиентом начинается с осмотра строительной площадки в удобное для него время по предварительной договоренности со строителями. Регистрация долевого участия в учреждениях юстиции - функция риэлторской фирмы.

Задача, которой, свести к минимуму риски, защитить дольщика - клиента. Кстати, и сами строители понимают, что продавать квартиры, дело хлопотное, сложное и дорогостоящее. Поэтому в большинстве случаев они поручают это тем, кто занимается продажами профессионально - риэлторам. В свою очередь, профессионалы в области операций с недвижимостью, помогают строителям грамотно выстроить ценовую политику от нулевого цикла до сдачи дома. Подсказываем, что выгоднее строить на выделенном участке, что пользуется спросом именно в этом районе. Специалисты маркетинговой службы, аналитического отдела агентства постоянно отслеживают тенденции рынка и могут достоверно сказать, нужны ли в данном доме офисные, торговые помещения, и сколько здесь будет востребовано одно-, двух-, трехкомнатных квартир. Подводя итоги сказанному, следует отметить, что идеально дольщика защитил бы закон. Но пока его нет. Именно поэтому при покупке квартиры в новостройке лучше обращаться к профессионалам в риэлторскую компанию. Так можно свести к минимуму возможные риски.