Расселение под застройку

В настоящий момент федеральное законодательство, регулирующее порядок расселения жилых домов при подготовке их к сносу, отсутствует. Местных законов, регулирующих эти вопросы, также, в принципе нет, поэтому следует руководствоваться нормами жилищного кодекса. К сожалению, жилищный кодекс не прописывает всю процедуру расселения, а только теоретически рассматривает этот процесс. Законодательную базу, регулирующую расселение под застройку можно рассматривать в двух направлениях. Первое - если жилье в доме, предназначенном под расселение, принадлежит гражданам на праве собственности. В статье 493 ЖК говорится: "Если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация местным Советом народных депутатов, предприятием, учреждением, организацией, осуществляющими снос дома".

Второе - расселение жильцов домов под застройку, квартиры которых находятся в муниципальной собственности (не приватизированы). В частности в ст. 90 ЖК, говорится, что выселение граждан из занимаемых по договору социального найма жилых помещений осуществляется только на законных основаниях. Предусмотрено два варианта выселения: с предоставлением жилого помещения и без предоставления. Выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения производится в том случае, если дом подлежит сносу, грозит обвалом, подлежит переоборудованию в нежилой. Предоставленное жилое помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель, включая дополнительную площадь, с учетом предусмотренных законодательством норм. В случае если размер жилого помещения меньше норм предоставления, действующих в данном населенном пункте, нанимателю предоставляется жилье с учетом установленной нормы. Таким образом, в предпочтительном положении по сравнению с собственниками, находятся наниматели жилья, проживающие в стесненных условиях. Им в этом случае предоставляется жилье по установленным нормам, т.е. полученное жилье будет больше по размеру, чем имевшееся. Собственник же получает равноценное имущество.

Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте населенного пункта, в нашем случае - города. Решая вопрос о количестве предоставляемых комнат, необходимо иметь в виду, что не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. В законодательстве о собственниках жилья ничего не прописано, кроме того, что собственнику выделяется равноценное благоустроенное жилое помещение. С вопросом равноценности возникают определенные проблемы. Законодательно это не урегулировано, но следует иметь в виду, что предоставляемое жилье не надо сравнивать с оценочной стоимостью сносимого объекта. Как правило, стоимость расселяемого дома очень мала. Здесь имеется в виду то, что предоставляемый объект должен быть равнозначным по площади, количеству комнат и благоустройству. То есть такие вещи как евроремонт или другие дорогостоящие работы или материалы, остающиеся в расселяемом доме, могут быть тоже взяты в зачет.

К примеру, я собственник имущества, и я имею право выдвигать свои требования. Таким образом, вступают в силу договорные отношения между собственником и застройщиком, либо организацией, занимающейся расселением. Если между ними возникает спор по порядку предоставления жилого помещения, либо не достигнуто согласие по предлагаемым квартирам, то такой спор решается в судебном порядке. Я уже говорил, что, в соответствии с законодательством, изъятие жилья у собственника не допускается. По сравнению с собственниками в более выгодном положении оказываются наниматели, проживающие в стесненных условиях. Для них все определено. Собственнику же нужно суметь договориться, заключить грамотный договор, который бы не ущемлял его права. При расселении нам приходится сталкиваться с двумя типами собственников. К первой категории относятся люди, которые живут в очень плохих условиях, в домах с печным отоплением, где нет элементарных удобств. В этом случае они рады получить хорошую квартиру, пусть и в другом районе. Ко второй категории относятся люди, которые имеют несколько квартир и данную, рассматривают, как способ получить дополнительную жилплощадь за счет застройщика. В таком случае они начинают диктовать более жесткие условия, идут на конфликт. В этом случае дело может закончиться судебным разбирательством, и не факт, что дело выиграет жилец расселяемого дома.

В любом случае, ни разу застройщик не предложил худшее жилье. И если взять такую ситуацию, когда на 15 метрах проживает две или три семьи, тогда, как правило, застройщик идет на уступки и обеспечивает собственников жильем согласно социальным нормам. Хотя по закону, он обязан предоставить не менее 15 метров. И сколько там проживает народу, его не должно интересовать. Но я еще раз хочу повторить - застройщик всегда пытается найти компромиссный вариант. В частности, при сносе жилого дома, в котором находятся приватизированные квартиры, собственник жилого помещения не имеет права требовать помещение большей площади, чем та, из которой они выселяются. Существует понятие равноценного равнозначного жилья, не по стоимости, а по количеству метров. Бывает ситуация обратная: когда один человек - собственник занимает трехкомнатную квартиру с большим метражом. Если бы это жилье было в муниципальной собственности, то жильцу бы досталась однокомнатная квартира, согласно нормам. Собственник же в таких случаях выигрывает. Если предварительный договор между расселяющей организацией и жильцами грамотно составлен, то в нем указано количество предлагаемых к показу объектов. Если вопрос не сумели мирно урегулировать, то, основываясь на судебной практике, человеку должно быть предложено не менее трех объектов.

Мы при расселении показываем большее количество объектов, но не бесконечно много, и каждый просмотр письменно фиксируется. Самое сложное - это суметь урегулировать все спорные вопросы, достигнуть согласия, чтобы остались довольны и жильцы, и строители. Поэтому застройщики обращаются за помощью к профессиональным риэлторам, к тем людям, которые вот уже многие годы решают жилищные проблемы населения. Основные сложности - завышенность требований граждан. Что касается муниципального жилья, - люди понимают, что они получат, а с собственниками все значительно сложнее. Все проблемы возникают в основном из-за несовершенства нашего законодательства. В первую очередь нужно быть реалистами. Жилье по закону предоставляется в рамках города. Но почему-то, в большинстве случаев собственники утверждают, что у них есть право получать жилье непосредственно в этом районе. Если у ребенка имеется право собственности на квартиру или он там прописан, то решение данного вопроса проводится с учетом органов опеки и попечительства, и в приобретаемом жилье его права должны сохраняться. В случае если квартира приватизирована, собственнику предоставляется равноценное жилье, или вопрос решается по договоренности с расселяющей организацией. Если жилье находится в муниципальной собственности, то каждой семье предоставляется отдельное жилье согласно социальным нормам.