Особенности сделок с недвижимостью

Заключая договор купли-продажи или аренды недвижимости, необходимо детально описать в его тексте непосредственный объект: здание, сооружение, земельный участок и прочее. К сожалению, этой рекомендации специалистов следуют далеко не все. И напрасно, подобное легкомыслие может обернуться в лучшем случае дополнительными заботами, в худшем — несостоявшейся сделкой. Неполное или неверное указание предмета недвижимости в договоре о его купле-продаже или аренде в первую очередь вызывает проблемы, связанные с государственной регистрацией соглашения или, соответственно, прав на недвижимое имущество в органах Федеральной регистрационной службы. Кроме того, небрежно проработав текст документа, вы рискуете заложить под свой бизнес мину замедленного действия. Дело в том, что договор, в котором отсутствуют существенные условия (в соответствии со ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора; условия, названные в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение), например, неточно определен его предмет, считают незаключенным.

Это значит, что сделка просто не состоялась, и правовые последствия могут оказаться весьма удручающими. Самая обычная ситуация: при регистрации в налоговой инспекции организация указала в качестве места своего нахождения адрес арендованного офиса. Если выяснится, что договор аренды не заключен, и арендодатель потребует выселения, то, во-первых, придется в экстренном порядке искать новое помещение и организовывать переезд, во-вторых, извещать о смене своего адреса и телефонов контрагентов и, если возможно, клиентов. Кроме того, обязательно следует уведомить об изменении адреса налоговую инспекцию (чем руководители компаний часто пренебрегают, не подозревая, что нарушают закон). Для этого как минимум необходимо: оформить и собрать документы; уплатить госпошлину; отвезти бумаги в налоговую инспекцию; через некоторое время получить в налоговой инспекции свидетельство о внесении изменений в ЕГРЮЛ; зарегистрировать новый договор аренды, если, конечно, он заключен на год и более.

Подобные ситуации вообще неприятны, но для представителей малого и среднего бизнеса — в особенности. С одной стороны, при таких переездах организации и предприниматели теряют часть своей постоянной клиентуры. С другой стороны, если не удастся найти помещение в том же районе, работодатель вскоре после переезда рискует недосчитаться и некоторых сотрудников. Им просто станет далеко или неудобно добираться до нового места работы. Если предприниматель или организация осуществляют деятельность, подлежащую лицензированию, или занимаемые ими помещения должны соответствовать жестким требованиям закона (например, банковская деятельность, оказание медицинских услуг населению и пр.), то небрежно составленный договор аренды может привести помимо всего прочего к крупным временным и финансовым потерям. На переоформление документов, поиск и переустройство помещений, монтаж оборудования, демонстрацию представителям различных контролирующих организаций готовности объекта к работе и прочие действия, связанные с переездом, уйдут месяцы, а непредвиденные расходы серьезно ударят по бюджету компании.

Участвующим в сделке добросовестным предпринимателям и фирмам, заботящимся о своей деловой репутации, отсутствие в тексте соглашения подробных данных об объекте недвижимости помешает только при гос.регистрации договора или сделки. Устранить этот недостаток довольно просто: стороны либо подписывают договор в новой редакции, либо принимают дополнительное соглашение, оформляемое в виде приложения к договору, в котором уточняют, в отношении какого именно имущества заключена сделка. Как правило, дополнительные затраты не требуются, хотя потерянное время можно было бы использовать более эффективно. Нередко один из участников утрачивает интерес к соглашению. Такое происходит и спустя несколько дней после подписания договора, и через несколько лет. Сегодняшние бизнесмены все чаще стараются найти легальные способы ухода с наименьшими потерями от необходимости выполнять условия договора. Например, требуют в судах расторжения соглашения с контрагентом, который спустя рукава выполняет свои обязательства (задерживает перечисление оплаты, затягивает передачу объекта по акту и пр.). Если же пункты договора и требования закона он выполняет аккуратно и оснований для расторжения сделки нет, недобросовестные предприниматели (конечно, по совету своих консультантов) пытаются доказать, что существенные условия сделки не согласованы, а значит, договор не заключен.