Обоюдоострый договор

Практика показывает, что именно арендные соглашения, как правило, содержат неточные и неполные данные об объекте недвижимости, особенно если речь идет об аренде части зданий и сооружений. О том, что договор не законен, в любой момент может заявить либо арендатор, либо арендодатель. Кстати, прослеживается парадоксальная на первый взгляд тенденция: чаще всего о том, что соглашение не заключено, один из участников заявляет через несколько месяцев или даже лет после подписания документа. Наивно было бы полагать, что он вдруг перечитал договор и совершенно неожиданно обнаружил, что тот недействителен. «Мины замедленного действия», то есть положения договора, благодаря которым одна из сторон имеет шанс безболезненно его расторгнуть или заявить, что он не был заключен, нередко специально закладывают еще на этапе составления текста.

Сегодня такая практика становится все более популярной: за консультацией к юристам обращаются даже мелкие предприниматели и организации. Они ставят перед специалистом единственную задачу: подготовить текст одного или нескольких типовых договоров и включить в них ловушки для контрагента. Естественно, клиенты требуют закамуфлировать эти положения так, чтобы неспециалист не смог догадаться об истинном смысле той или иной статьи или пункта соглашения. Очень часто с подобными заказами обращаются организации и предприниматели, существующие за счет аренды или субаренды. Впрочем, гораздо чаще бизнесмены, сами того не подозревая, расставляют в договорах такие юридические капканы, до которых додумается не каждый специалист. Это происходит, если предприниматели составляют документы сами (как правило, за основу они принимают и перерабатывают понравившийся сторонам так называемый типовой договор).

Обычно заявления о том, что договор недействителен, появляются после возникновения мелких или крупных разногласий между контрагентами. Например, один из них полагает, что необходимо существенно изменить условия оплаты, перераспределить расходы на обеспечение охранных и противопожарных мероприятий, считает кабальной свою обязанность по проведению капитального или текущего ремонта и прочее. А бывает еще проще: арендодатель находит нового пользователя, готового платить за помещение больше, или собственник хочет избавиться от арендаторов, чтобы продать недвижимость без обременений. Договор аренды помещения или его части является обременением прав арендодателя соответствующего помещения.

При смене собственника договор аренды сохраняет свою силу, а место прежнего арендодателя занимает его преемник, новый собственник). Если контрагент не согласен досрочно рассторгнуть сделку, придется соблюдать формальности, предусмотренные законом, и выплачивать ему определенные компенсации. А объявив о недействительности соглашения, таких выплат удастся избежать. В подобных случаях предприниматели и организации, заранее просчитав будущую выгоду и возможные убытки, обращаются в арбитражные суды с исками о признании своих арендных соглашений незаключенными. Но успех не гарантирован. Суды, разобравшись в подоплеке дела, часто им отказывают. Очень важно, в какой момент участник сделки поставил вопрос о неточном определении предмета договора аренды. Если стороны длительное время исполняли соглашение и между ними не было разногласий по предмету договора, считают, что объект договора согласован достаточно точно и в полном объеме.