Самострой: нарушители поневоле

Наше ротозейство, достаточно поверхностный взгляд на вопросы с недвижимостью порой просто поражают. Так например, владелец старой дачи или нового пока незастроенного участка, на котором уже работает, зачастую даже не догадывается, что с юридической точки зрения ничего этого у него нет, и он, выражаясь языком закона, не является ни подлинным собственником земли, ни старого или нового дома. Допустим, без специального землеотвода под будущий объект, утвержденного архитекторского проекта, четкого кадастрового плана, занесения всех сведений о наделе и каждой капитальной постройке на нем в реестр Регистрационной палаты. Ну, а нет этого, значит, и никакого права собственности у гражданина отныне не имеется. Даже если мнимый владелец недвижимости имеет на руках некоторые бумаги, он все равно редко располагает абсолютно полным набором согласованных разрешительных документов. Скажем, на перепланировку участка, реконструкцию жилья, хозяйственных построек, прокладку инженерных коммуникаций и так далее. То есть, всего того, без чего и шагу нельзя ступить.

Порой это происходит из-за элементарной наивности законопослушного гражданина, который искренне полагает, что раз власти когда-то выделили ему землю, то, стало быть, с тех пор он принадлежит ему полностью. Как и магистральный газ, водопровод, подведенный к дому и саду, электричество и удобные подъездные пути. Однако, если на все это отсутствуют официальные разрешительные бумаги, значит, владелец дачи, ничего не подозревая, все это время занимался самодеятельностью. Проштрафились - заплатите! Вывод очевиден: при приобретении участка в Подмосковье следует ориентироваться не на хозяев домов с прилегающими сотками (я здесь живу 30 лет!), а на местных должностных лиц. Муниципальных, городских, областных и даже федеральных чиновников, которые располагают документами на каждый миллиметр вверенной им земли и имеют официальное право выставлять ее на торги. Впрочем, даже если все положенные бумаги и печати в наличии имеются, это еще не значит, что по окончании строительства дом не признают самовольной постройкой. Предположим, что во время приемки объекта в эксплуатацию выяснится, что строение возведено с явными и без труда доказуемыми отклонениями от первоначального проекта. С нарушением некоторых строительных норм и правил, а также без учета особенностей экологических параметров. Подрядчиком поврежден реликтовый лес, загрязнена речка, а на том месте, где по плану должен находится гараж, возник гостевой домик.

При этом для принятия законного решения не в пользу потенциального владельца государственным экспертам необязательно фиксировать все недостатки. Из перечисленных нарушений достаточно подтвердить лишь одно, чтобы потом через суд объявить новостройку самодеятельностью и в конце концов настоять на сносе объекта за счет застройщика. Этого, в частности, требует статья 25, п.5 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в РФ". В нем черным по белому написано, что лицо, виновное в изменении проекта без соответствующего разрешения, обязано за свой счет осуществить полную разборку самовольной постройки или привести объект и земельный участок в первоначальное состояние. Что скрывать, порой "высокие договаривающиеся стороны" приходят к компромиссу и соглашаются решить проблему полюбовно. Бывает. Тем не менее, огрехи, допущенные при строительстве, не замаскируешь, а значит, завтра или послезавтра какой-нибудь другой эксперт сможет предъявить владельцу особняка все те же абсолютно законные претензии. Получается, что лучше с самого начала ничего не нарушать. Ведь если по суду постройку признают незаконной, хозяин потеряет на нее всякие права (ни продать, ни подарить, ни сдать в аренду)и автоматически перевоплотится из владельца недвижимости в собственника строительных материалов. Между тем в некоторых случаях самовольную постройку можно легализовать на совершенно законном основании. Правда, только через суд, где придется многое документально доказывать. Если доказать, получилось - статья 222, п.3 ГК РФ дает землевладельцу возможность оформить на самострой право собственности.