Как не стать жертвой строительной пирамиды

Сегодня многие мечтают о хорошей квартире в благоустроенном районе. Но порой конечные покупатели и частные инвесторы, стремясь к заветной цели и вкладывая свои средства в еще не построенные дома, становятся жертвами мошенничества со стороны строительных компаний. В результате остаются и без денег, и без квартир. Случаи мошенничества были на рынке недвижимости всегда. Недобросовестные компании предлагали людям приобрести квартиру в доме, который буден сдан "через пару лет", по ценам, значительно более низким, чем на рынке, демонстрируя при этом пустые строительные площадки и заверяя доверчивых покупателей, что строительство "вот-вот начнется". В погоне за дешевизной многие частные инвесторы вкладывали свои средства, не задумываясь о риске. В итоге компания либо исчезала вместе с полученными деньгами, либо строительство затягивалось на неопределенный срок.

Сегодня обманутые соинвесторы выходят на митинги, требуя вернуть им украденные недобросовестными застройщиками квартиры, пресса публикует так называемые "черные списки" ненадежных девелоперов, а крупные строители проводят круглые столы, посвященные данной проблеме. Увы, ни проводимые митинги, ни круглые столы, ни публикации в СМИ не могут оградить от мошенничества со стороны застройщиков потенциальных покупателей или же решить проблемы тех, кто уже "попал". Естественно, волна негодования переходит в неясный гул, в котором порой слышны гневные возгласы пострадавших, сухие бюрократические речи чиновников и беспомощные оправдания компаний из пресловутых "черных списков". Последние два пункта особенно раздражают: вместо осознанных и четких действий власти ограничиваются декларациями, позволяя недобросовестным компаниям работать на рынке и пополнять списки жертв, а провинившиеся девелоперы выступают с гневными речами, что, дескать, на них возводят поклеп и требует себе поблажек (видимо, чтобы украсть еще больше). А соинвесторы и покупатели продолжают ждать своих квартир годами.

Впрочем, следует заметить, зачастую просто задержка сроков сдачи дома вовсе не является мошенничеством со стороны застройщиков. Возможно, это либо следствия экономического просчета или непрофессионального менеджмента, либо результат неудачно сложившихся обстоятельств. Строительство - процесс, зависящий от многих организаций и контролирующих ведомств. Поэтому зачастую существуют объективные причины для задержки ввода дома в эксплуатацию. Задержка в сроках сдачи объекта чаще - не обман, а последствия увеличения сроков реализации проекта из за огромного количества согласующих органов, зачастую не зависящих от застройщика, а также, из-за постоянных изменений правил игры на рынке недвижимости. А в некоторых случаях препятствия чинят и жители близлежащих домов, недовольные началом строительства.

Застройщикам самим не выгодно задерживать сроки сдачи дома госкомиссии. Среди последствий затянувшегося строительства и серьезных срывов сроков сдачи дома госкомиссии у застройщика могут возникать проблемы и с городскими структурами и с дольщиками - соинвесторами, которые могут подать в суд. Однако для людей, вложивших свои средства в строительство и не получивших квартиру в срок, а порой и оставшихся вообще без квартиры и без денег, вряд ли заботят причины таких просчетов. Так как же защититься от обмана? 100% гарантии, что дом будет сдан в срок (и будет сдан вообще), не способны дать порой и крупные компании. Хотя, безусловно, шансы "пролететь" здесь намного ниже. Важны не столько размеры компании, сколько ее репутация на рынке. Чтобы понять ее, надо навести справки о компании, узнать, сколько лет она работает, сколько объектов инвестировала и (или) построила, каковы отношения с органами местной власти, имеет ли аккредитацию при Департаменте инвестиционных программ строительства. Однако избежать явного обмана, в случае, когда обещанное строительство даже не было начато, все же возможно, при условии соблюдения некоторых правил.

Прежде чем покупать квартиру в новостройке, нужно проконсультироваться с независимым юристом или консультантом. На помощь может прийти и риэлтор, который в курсе законодательной базы, юридических нюансов, обладает умением профессионально вести переговоры. С его помощью сделка пройдет быстрее, с наименьшими временными, моральными и финансовыми потерями. Также необходимо собрать информацию о застройщике: какими проектами управляет компания, в срок ли сдаются её объекты, не было ли случаев двойных продаж в построенных ранее домах, нет ли на её счету долгостроев и замороженных строек, а также жалоб со стороны вселившихся покупателей на качество строительства. Особое внимание следует уделить составлению договора. Прежде всего, в этом договоре должно быть точно указано то имущество, которое будет передано участнику после ввода объекта в эксплуатацию (основные характеристики квартиры - количество комнат, метраж и т. д.), а также сумма, которую он обязан заплатить застройщику. Кроме того, нужно прописать точные сроки строительства дома (точнее, указать, за какой срок застройщик обязуется не только возвести дом, но и предоставить клиенту его квартиру).

Обязательно должен быть определен сам предмет договора - квартира, ее строительный адрес, секция или подъезд, месторасположение на этаже, ее площадь, количество комнат, наличие балкона или лоджии. Это следует сделать для того, чтобы четко идентифицировать квартиру, и не получить потом другой этаж или вид из окна. Кроме того, необходимо внимательно подойти к юридической части сделки. В первую очередь, стоит проверить, есть ли у компании-продавца необходимый пакет правоустанавливающих документов. В их числе: Постановление Правительства города или области или другой распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома, разрешение на строительство, договор о праве собственности или аренды данного земельного участка, инвестиционный контракт, который регулирует порядок взаимоотношения органов городской администрации и инвестора, протокол распределения жилой площади и другие документы. Безусловно, подобные процедуры отнимут у вас много времени и сил. Но, согласитесь, лучше ответственнее подойти к решению проблемы на первоначальном этапе, обезопасив свои личные средства, нежели впоследствии остаться ни с чем. А для частных инвесторов такие меры безопасности имеют стратегическое значение, поэтому их надо знать и соблюдать.