Минфин решил заработать на торговле недвижимостью

Число чиновников, желающих отличиться и внести свой вклад в реализацию нацпроекта по формированию рынка доступного жилья, растет день ото дня. Не осталось в стороне от этого процесса и Министерство финансов. В докладе "Об основных направлениях налоговой политики на 2008-2010 годы", который сейчас обсуждается в правительстве, ведомство Алексея Кудрина предложило решить проблему спекулятивного спроса на квартиры путем ужесточения правил предоставления налогоплательщикам, продающим свою недвижимость, имущественного налогового вычета. Эксперты уверены, что благодаря новациям Минфина жилье вряд ли станет доступнее, зато налогоплательщики с проблемами наверняка столкнутся.

Правительство, увлеченное спором о возможном снижении налога на добавленную стоимость, которого Минфин в своем докладе как раз и не предусмотрел, проблемы налогообложения граждан пока оставило без особого внимания. А их Минфин как раз собирается создать налогоплательщикам, хотя и утверждает обратное. Свое желание изменить порядок предоставления имущественного вычета в ведомстве Кудрина объясняют в первую очередь заботой о налогоплательщиках, в настоящее время не имеющих возможности таким вычетом воспользоваться. И они его действительно получат. Зато миллионы других владельцев квартир права на вычет лишатся.

Установленный в настоящее время Налоговым кодексом имущественный вычет при продаже недвижимости позволяет гражданам экономить на подоходном налоге. Однако экономия эта может быть разной.
Если квартира находится в собственности у налогоплательщика менее трех лет, то он может либо уменьшить свой налогооблагаемый доход на 1 млн рублей, либо заплатить подоходный налог с разницы между полученным от продажи квартиры доходом и расходами на ее приобретение.

Если продавец жилья владеет квартирой более трех лет, сумма, вырученная им при продаже этой квартиры, полностью освобождается от подоходного налога. Независимо от того, сколько еще квартир находится в собственности у налогоплательщика.

Не секрет, что на так называемые инвестиционные квартиры приходится существенная доля жилья. По мнению руководителя группы маркетинга и экономики компании "Велес Капитал" Романа Большакова, на инвестквартиры приходится около 30% от общего числа продаж. Однако, если учесть квартиры, которые приобретаются для дальнейшего проживания детей или других близких родственников, то доля инвестиционных квартир может дойти до 65-70% квартир.

Снизить интерес граждан к использованию квартир в качестве объекта для инвестиций, а не жилья, Минфин предложил так: с 1 января 2008 года ограничить права граждан на получение имущественного вычета. Пользоваться вычетом в полном объеме (то есть не платить подоходный налог со всей заработанной на продаже недвижимости суммы) согласно плану Минфина смогут налогоплательщики, продающие свое единственное жилье, принадлежавшее им более трех лет, а также граждане, приватизировавшие незадолго до продажи (то есть менее трех лет назад) жилье, в котором они проживали длительное время (сейчас они пользоваться вычетом в полном объеме не могут). Таким образом, право на вычет должны утратить те, кто продает квартиры, принадлежащие им более трех лет, если эти квартиры не являются их единственной недвижимой собственностью.
Очевидно, что нововведение может ударить не только по владельцам инвестиционной недвижимости, но и по рядовым гражданам. Пример: человек хочет улучшить свои жилищные условия. Живя в однокомнатной квартире, он покупает "двушку". Деньги на ее покупку он мог занять, к примеру, у родственников. А пока в новой квартире идет ремонт, продолжает жить в своей "однушке", планируя продать ее и расплатиться по долгам позднее. Получается, что такой налогоплательщик также попадет в категорию многоквартирных владельцев и вычета при продаже своей квартиры не получит.

Психологическая атака
У парламентариев замысел Минфина особого энтузиазма не вызвал. "Может, для того, чтобы снизить цены на рынке жилья, надо его просто больше строить?" - недоумевает глава налогового подкомитета Госдумы Наталья Бурыкина. По ее словам, Минфин вместо того, чтобы "попытаться найти хорошее приложение горячим деньгам населения, пытается создать проблемы налогоплательщикам". "В итоге мы получим то, что на все сделки по продаже недвижимости будет доначисляться подоходный налог, так как доказать свое право на вычет станет крайне сложно. Не думаю, что это предложение найдет поддержку в массах", - уверена депутат.

"Нельзя пытаться налоговым инструментом решить проблему строительства жилья", - согласен с ней член думского бюджетного комитета Ильдар Габдрахманов. По его словам, с точки зрения увеличения доступности жилья результата это не даст, зато создаст дополнительные проблемы при налоговом администрировании. "В этой ситуации логичнее было бы говорить о совершенствовании налога на имущество таким образом, чтобы налоговое бремя для тех, кто имеет второе и третье жилье, было бы более высоким", - считает он.

По мнению начальника аналитического отдела компании "Новый город" Натальи Ветлугиной, все закончится тем, что рынок вернется к серым схемам. Дело в том, что рыночная цена квартиры и оценочная стоимость БТИ могут отличаться друг от друга в десятки раз. "Возможность воспользоваться вычетом побуждала покупателей квартир показывать истинную стоимость приобретаемого жилья, - поясняет Ветлугина. - А если его отменят, то официально в сделке будет фигурировать не более 10% от цены за квартиру". С ней согласен и депутат Габдрахманов. По его мнению, инициатива Минфина приведет лишь к росту сделок, заключаемых по заниженным ценам, не имеющим ничего общего с рыночными.
В любом случае, эксперты сходятся во мнении, что даже если инициатива Минфина будет реализована на практике, на количестве спекулятивных сделок на рынке жилья это сильно не отразится.