Земельный сервитут

Все большее распространение получает практика установления сервитутов. Земельный сервитут - это право собственника или пользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком или его частью. Законом определено, что это право может включать в себя право проезда на велосипеде или прогона скота по существующему на участке пути, строительства и обслуживания линий электропередач, прокладки труб и других коммуникаций и т. д. Земельный сервитут, как и правовые ограничения, может быть установлен органами власти по договору между сторонами. Принимая решение о покупке земельного участка, следует выяснить, установлены ли для данного участка какие-либо правовые ограничения или сервитуты. Если же ограничения существуют, необходимо определить, насколько они повлияют на ваши планы по использованию приобретаемой земли. Земля - товар дорогой. Не удивительно, что мошенники обратили внимание на открывающиеся возможности. Жульнический арсенал достаточно широк - от ставшей уже привычной подделки документов до операций почти шпионского характера. Известны случаи, когда вместо настоящего владельца участка использовался один из сообщников, успевший наладить дружеские отношения с соседями или охраной.

Также достаточно распространенным приемом является замена табличек с названием улицы. В кругу земельных брокеров пересказывают историю о продаже земли по документам на участок, находящийся в нескольких километрах от проданного. Посему, покупая или Каждый земельный участок имеет свой кадастровый номер и координаты. Эти номера и координаты указываются в государственном акте на землю и технической документации, однако человеку несведущему понять что-либо из этого набора цифр невозможно. Известны случаи, когда в результате ошибок геодезистов или землеустроителей строительство фактически осуществлялось на соседнем участке. Кроме того, рассчитывая на отсутствие у покупателя специальных знаний, недобросовестный продавец может показать ему какой-нибудь другой, более привлекательный, участок. Оттого нелишне прибегнуть к помощи землеустроителей, чтобы убедиться, что предлагаемый вам участок именно тот, который указан в государственном акте на землю. Приобретая землю, нужно быть уверенным в том, что геологические условия местности позволят эксплуатировать участок в соответствии с вашими планами. Не исключено, что расположенные близко к поверхности грунтовые воды не позволят осуществить строительство крупного объекта. Бывает и так, что, купив землю "для ведения личного крестьянского хозяйства" и планируя в дальнейшем изменить ее целевое назначение, новый собственник вдруг обнаруживает, что на его участке располагается слой торфа. В этом случае превратить сельхозугодье в стройплощадку будет весьма проблематично.

Можно, конечно, снять слой торфа и вывезти его (разумеется, если это разрешат сделать местное управление земельных ресурсов, органы Госземинспекции, Управление охраны окружающей среды и другие органы), но тогда реальные затраты на освоение участка могут вырасти во много раз. В Украине есть земли, отнесенные к категории особо ценных. Если вы планируете использовать такую землю по исходному (сельскохозяйственному) назначению, то проблем у вас, скорее всего, не возникнет. Если же вы планируете строительство, вам придется пройти долгий и нелегкий путь получения разрешений и согласований в огромном количестве государственных органов, включая Верховную Раду Украины. Нелишне будет убедиться в том, что на избранном участке и в непосредственной близости от него почва и грунтовые воды не загрязнены тяжелыми металлами или нефтепродуктами, а уровень радиоактивного излучения находится в пределах нормы. За границами населенных пунктов следует опасаться наличия свалок или скотомогильников. Также не помешает узнать, не граничит ли ваш участок с объектами повышенной экологической опасности (химические склады, склады вооружений, вредное производство и т. п.). Если вы планируете строить на такой территории, к примеру, коттеджный городок или рекреационный объект, то риск не продать готовые объекты или услуги

Есть два вида оценки земельного участка: нормативная денежная и экспертная денежная. Согласно правовым документам нормативная денежная оценка - это капитализированный рентный доход земельного участка, определенный в соответствии с установленными нормативами. Нормативная оценка применяется для определения суммы земельного налога, размера госпошлины (при совершении гражданско-правовых актов с земельными участками), а также суммы потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства. Экспертная денежная оценка - это результат определения стоимости земельного участка и связанных с ним прав оценщиком - экспертом по вопросам оценки земельных участков. При осуществлении экспертной денежной оценки используется совокупность методик и подходов, которые позволяют определить реальную рыночную стоимость объекта. Всем, кто хотя бы раз занимался куплей-продажей недвижимости, известны возможные последствия неправильной оценки. Не имеет значения, завышена или занижена стоимость объекта, - в случае возникновения уже после совершения сделки по приобретению земли конфликта с продавцом или органами власти риск потерять вложенные денежные средства достаточно высок. Всем специалистам в области недвижимости известны случаи, когда судебным решением договор купли-продажи признавался недействительным, а возврат денег по расторгнутой сделке происходил в соответствии с суммой, указанной в договоре.

Процесс покупки земельного участка достаточно длителен, затратен и сопровождается необходимостью оформления большого количества документов. Вероятность попасть в трудное положение весьма высока. Однако это не должно отпугивать участников земельного рынка. Несмотря на все сложности, сопровождающие совершение гражданско-правовых актов с земельными участками, рынок земли в Украине формируется и имеет стойкую тенденцию к развитию. Покупая земельный участок, не стоит экономить на мероприятиях по обеспечению безопасности акта покупки. Затраты на проверку всех аспектов сделки сравнительно невелики; при этом они позволят минимизировать риски и выявить скрытые факторы, влияющие на стоимость, возможность освоения и эксплуатации земельного участка. Эти мероприятия не так сложны, как может показаться на первый взгляд. Достаточно просто внимательно отнестись ко всем нюансам в документах и особенностям избранного участка либо обратиться за помощью к специалистам в области земельных отношений - землеустроителям и юристам.