Что делать, если кредит на квартиру достался в наследство?

Вариант первый. Долг погасит страховая компания
Как утверждают банкиры и страховщики, ипотеки бояться не надо. Как известно, для того, чтобы получить ипотечный кредит, заемщику, помимо прочего, надо застраховать жизнь и здоровье. Допустим, страховая компания посчитала, что род деятельности и состояние здоровья гражданина позволяют ему стать их клиентом. Тогда, если смерть признается страховым случаем, долг заемщика перед банком оплачивают страховщики. Наследникам же остается скорбеть об ушедшем в мир иной родственнике и тихо радоваться доставшейся квартире, за которую не придется платить весьма ощутимые ежемесячные ипотечные взносы.
Условия страховых договоров во всех страховых компаниях аналогичные. Смерть, наступившая в результате несчастного случая или болезни, признается страховым случаем. Страховые компании предпочитают погасить долг сразу – одномоментно. В этом случае наследникам достанется квартира, с которой уже снято обременение.
Однако если вдруг заемщик по каким-то причинам решил свести счеты с жизнью, бремя ипотечных выплат ляжет на плечи его наследников.

Вариант второй. Принять наследство и платить дальше
Если наследник решит, что ипотечная квартира ему необходима, он должен прийти в банк и обсудить условия дальнейшего погашения кредита. Схем уменьшить ежемесячные выплаты несколько. К примеру, за счет увеличения срока кредитования или временной отсрочки на несколько месяцев по оплате основного долга. В этот период наследник будет выплачивать лишь проценты. Рассчитываясь несколько месяцев по минимуму, вступивший в наследство получает, таким образом, время на то, чтобы, собравшись с мыслями, найти средства для дальнейшего погашения кредита.
Если человек не планирует жить в ипотечной квартире, то ее можно сдавать в наем (по согласованию с банком). Учитывая, что минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры в столице – $600, а двухкомнатной – $700, на часть ежемесячного платежа недвижимость заработает сама.

Вариант третий. Продать и заработать деньги
Именно так нередко поступают, если наследников несколько. "Группе товарищей" проще продать квартиру (договорившись с банком) и поделить оставшиеся от уплаты ипотечного долга деньги. Причем, продаваться квартира может как мирным путем, так и по решению суда.
Судиться банкам не выгодно, поэтому они предпочитают мирное решение вопроса. До судебных разбирательств дело доходит в следующих случаях. Например, банк и наследники заемщика оценивают остаток долга и проценты по нему каждый на свой лад. Или наследники не согласны с выводами экспертов о добровольном уходе заемщика из жизни. При вынесении решения суда в пользу банка квартира будет продаваться по цене, гораздо меньшей, чем рыночная. "Ликвидационная стоимость" обычно составляет 75% от рыночной на момент покупки. К тому же наследникам придется оплатить судебные издержки. Банк же свой кредит с процентами все равно получит, а вот наследники существенно проиграют.

Вариант четвертый. Если супруги – созаемщики
Спорная ситуация по поводу долгов умершего может возникнуть, если супруги являются созаемщиками. Кто и в каком объеме заплатит по долгам, зависит в этом случае не только от того, признан уход из жизни страховым случаем или нет. Для страховщиков важно, в чью собственность и в каких долях была оформлена квартира. Чаще всего квартира оформляется в совместную собственность супругов. Тогда могут возникать спорные вопросы. Шаблонов их решения, увы, пока не существует – все определяется исключительно в индивидуальном порядке.
Если, скажем, квартира оформлена в собственность супругов в равных долях, то, скорее всего, страховая компания погасит долг ушедшего из жизни супруга, если смерть его будет признана страховым случаем. Созаемщику – жене придется и дальше рассчитываться с банком по своей доле кредита. До полного погашения остатка ссудной задолженности обременение с квартиры снято не будет.

КОММЕНТАРИЙ

Деньги, от которых глупо отказываться
Максим Бородыня, главный операционный юрист юридической компании "Бергер & Партнеры":
– По закону все, что есть у наследодателя на дату смерти, наследуется в порядке, который определен Гражданским кодексом РФ. В наследство, гласит закон, вступают на всю наследственную массу, а вот выделить из нее ипотечную квартиру в пользу кого-то (или отказаться) можно только по соглашению сторон. В данном случае – по соглашению с кредитной организацией или сонаследниками.
Кто заплатит по ипотечным долгам, определяет договор страхования. Разумеется, если наступает страховой случай, страховая компания обязана заплатить по ипотечным долгам клиента. Но только в той части, которая принадлежала наследодателю.

Василий Белов, генеральный директор брокерской компании "Фосборн хоум":
– Страхование жизни и здоровья заемщика – необходимое условие при оформлении ипотеки. Кому достанутся долги, зависит от разных факторов: от количества наследников, степени родства, от того, признана ли смерть заемщика страховым случаем.
Чаще всего, если случается несчастье с заемщиком, страховые компании погашают его ипотечные долги. Схема достаточно проста: страховщики погашают остаток долга, потом квартира освобождается из-под залога, а дальше в наследство вступают наследники.
Кроме самоубийства, практически все случаи ухода из жизни заемщика считаются страховыми.
Совет наследникам: в наследство по ипотечной квартире следует вступать даже, если нет возможности платить по долгам заемщика. Ведь сегодня рыночная стоимость квартиры, находящейся в залоге, больше, чем размер кредита. Отказываться от такого наследства просто нелогично.
Когда банк и наследники не могут прийти к взаимному соглашению, квартира продается по решению суда. Если стороны договорились об условиях продажи, клиент может продавать квартиру. Схема продажи ипотечной квартиры в этом случае ничем не отличается от обычной сделки купли – продажи. Единственное отличие в том, что покупатель все финансовые вопросы решает с банком.
Вопрос, кому и сколько денег будет передано, чаще всего решается следующим образом. Арендуется ячейка в банке, выдавшем ипотечный кредит. В момент подписания договора купли-продажи покупатель закладывает деньги в ячейку. Условия ее открытия – регистрация прав собственности на квартиру новым покупателем. После регистрации все получают свои деньги. Ячейка открывается, банк забирает свою часть, продавец – свою.
Если кредит оформлен на заемщика и созаемщика, то, кто будет платить по долгам, страховая компания или созаемщик, зависит от двух моментов:
1. Признан ли уход из жизни созаемщика страховым случаем.
2. Кто является собственником квартиры. Если квартира оформлена в совместную собственность, то страховка покроет лишь долю заемщика. Если квартира оформлена в собственность лишь заемщика, страховая компания погасит весь остаток долга.