Механизмы жилищного благоденствия

В разных странах подходы к решению проблем социального жилья разные. К примеру, в Дании подобными вопросами занимаются жилищные коммерческие организации, которые получают за это определенные налоговые льготы и субсидии. В Швеции возведением и управлением социальных домов занимаются компании, собственниками которых являются муниципалитеты. В Голландии в секторе социального жилья работают жилищные ассоциации, чаще всего частные; в Австрии - компании, собственниками которых являются местные или центральные власти, профсоюзы, банки и прочие структуры. В Британии жилье для бедных - прерогатива муниципальных организаций (большая часть) и жилищных ассоциаций (меньшая часть). Английские жилищные ассоциации - независимые некоммерческие организации, прошедшие специальную регистрацию. Ассоциации готовят регулярные отчеты по своей работе, которая должна быть эффективной и прозрачной. Во Франции, по действующему законодательству, при каждой комплексной застройке как минимум 20% жилья должно выделяться малообеспеченным гражданам.

Правда, на практике это правило часто игнорируется. Местные власти предпочитают платить символический штраф за нарушение закона - $150-180 за единицу жилья, чем вселять туда людей бесплатно. Социальное жилье поддерживается государственными субсидиями, грантами, гарантиями и налоговыми льготами. Например, организация, выдавшая гражданину ипотечную ссуду на жилье, в свою очередь, получает гарантию государства (центральных или местных властей). Одновременно заемщику выдается субсидия, снижающая процентную ставку по кредиту до приемлемых размеров. Льготы по ипотечным процентам практикуются в Бельгии, Британии, Голландии, Дании, Ирландии и Франции. В одних государствах есть льготы по найму жилья, в других - малообеспеченные получают целевые пособия на оплату аренды и коммунальных услуг. В Британии, Голландии, Греции и Дании, чтобы снизить конечную стоимость жилья, застройщики, возводящие социальное жилье и занимающиеся его реконструкцией, получают налоговые льготы.

Кроме того, девелоперам на возведение новых общественных домов и реконструкцию старых выделяются гранты и субсидии. Земля, выделяемая под социальные застройки, продается строительным компаниям по ценам ниже рыночных. В Германии сектор социального жилья базируется на договорной системе. Между девелоперами и инвесторами или между девелоперами-инвесторами и муниципалитетами заключаются контракты. Девелоперы-инвесторы, они же жилищные компании, могут принадлежать муниципалитетам, промышленным группам, кооперативам, другим инвесторам (юридическим и физическим лицам), а также самим жильцам. Компания-владелец жилья вправе отказать тому или иному гражданину в предоставлении жилья по причинам его неплатежеспособности или асоциального поведения. В свою очередь, муниципалитет может поручиться за кандидата на жилье, к примеру, гарантировать его поддержку в оплате арендных и коммунальных платежей.

Несмотря на ощутимые успехи, жизнь выявляет противоречия, ставящие в тупик западных специалистов, занимающихся социальным жильем. К примеру, изначальное стремление к интеграции финансового рынка ЕС в целях снижения издержек и удешевления кредитов, в том числе ипотечных, привело к сильному давлению на рынок жилой недвижимости и к резкому снижению предложения. 2003 г. Однако все это сказывается на увеличении спроса, за которым не поспевают строители. В результате в больших европейских городах наметилась явная тенденция нехватки предложения.