Как правильно внести предоплату за квартиру?

Схема «Утром деньги – вечером стулья» на рынке недвижимости действует лишь частично. Чтобы доказать свое желание купить определенную квартиру, покупатель вносит продавцу некоторую сумму, называемую задатком или авансом. Чем они различаются и что гарантируют, разберем в этой статье.

Согласно определению БСЭ, аванс (франц. avance) – платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. В отличие от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства, и это его главное отличие. Аванс в любой момент может быть истребован назад или возвращен, его внесение не обязывает стороны заключить договор купли-продажи, а соглашение об авансе может быть расторгнуто без всяких последствий для сторон.

Задаток же – это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения. В отличие от аванса задаток как раз является одним из способов обеспечения обязательств. Передача и получение задатка регулируются ст. 380-381 ГК РФ. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме.

Важно понимать, что задаток – законодательно закрепленный способ обеспечения исполнения существующего обязательства, который прекрасно работает в отношении сделки купли-продажи, к примеру, партии зеленого горошка или вагона металлопроката. Но что касается операций с недвижимостью, то тут возникает один важный нюанс. До момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости договор не считается заключенным. А, следовательно, если подходить к делу именно с позиции возможного судебного разбирательства, задаток не может служить гарантией того, что сделка состоится, потому как есть ряд обстоятельств, по которым в государственной регистрации может быть отказано. И, тем не менее, эта форма обеспечения обязательств между участниками сделки на практике активно используется в операциях с недвижимостью и пока что полностью себя оправдывает.

Иногда задаток путают с залогом. Вот здесь различия кардинальные. Залог – способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право продать заложенное имущество в случае неисполнения должником обязательства.

Если вернутся к аренде жилья, то не только залог, но и задаток в этой области практикуется весьма часто. Если стороны договорились о найме квартиры, то хозяин может попросить задаток. Причем здесь условия соблюдаются жестко. Передумал снимать квартиру, за которую внес задаток – денег назад не получишь. Он и понятно, ведь хорошие квартиры уходят стремительно, вот и стараются хозяева таким образом компенсировать упущенную по вине несостоявшегося квартиранта выгоду.

Наиболее часто используется задаток при покупке квартиры на вторичном рынке. «При покупке квартиры обычно практикуется внесение именно задатка, а не аванса. Если при показе квартира нравится клиенту, и он намерен ее приобрести, то обычно он оставляет в качестве задатка за нее от $5 тыс. до $25 тыс. Задаток служит гарантией серьезных намерений участников сделки.

Важно обозначить на бумаге конкретный срок, в течение которого должна состояться сделка. Это могут быть 1-2 недели, иногда месяц. При заключении сделки сумма задатка вычитается из общей стоимости квартиры», – поясняет Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty.
Риелторские компании используют задаток в основном как гарантию того, что состоится именно эта конкретная сделка. В случае отказа стороны обычно руководствуются ранее достигнутыми договоренностями. Если покупатель отказывается от сделки, он теряет задаток. Если сделка не состоится по вине продавца, он обязан возместить внесенную покупателем сумму в двойном размере.

Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Если же стороны договорились расторгнуть сделку по обоюдному согласию или она не может быть исполнена по обстоятельствам, не зависящим от них, то продавец просто возвращает покупателю сумму задатка.

«Опыт показывает, что конфликтные ситуации вокруг задатка крайне редки, и если и происходят, то на рынке эконом-класса, – уточняет Вера Лукина. – В бизнес-классе и классе люкс такая ситуация практически исключена. Напротив, бывали случаи, когда клиент оставлял задаток и исчезал, купив в итоге другую квартиру и так и не вернувшись за своими деньгами».

Достаточно оперативно – быстрее, чем суд – такие конфликтные случаи рассматривают комиссии по защите прав потребителей риелторских услуг при профессиональных сообществах риелторов. Но и они могут повлиять лишь на сотрудников компаний, которые являются членами профессионального сообщества.

В любом случае участникам сделки необходимо понимать, что если все-таки возникнут осложнения с выполнением обязательств и стороны вынуждены будут обратиться в суд, то денежные суммы, выплаченные покупателем в качестве задатка, могут быть признаны не подлежащими возврату. Потому что выплата денежных средств, которую стороны назвали «задатком», до государственной регистрации такого договора, таковым не является. Как поясняет юрист Илья Делягин, это просто выплата, совершенная без каких-либо оснований, неосновательное обогащение для стороны, получившей эти деньги.