Что гарантируют риэлторы?

Потерять жилье может каждый. Даже прожив несколько лет в законно купленной квартире, ее владелец иногда узнает, что в суд поступил иск о признании сделки недействительной. Кто поможет в таком случае? Заплатят ли риэлторы, дававшие гарантии при совершении сделки?

Агентства недвижимости, как правило, берутся возместить ущерб своим клиентам в случае потери права собственности на квартиру. Для этого заключается договор со страховой компанией (т. н. договор титульного страхования). Надо сказать, что в России эта столь популярная на Западе практика пока не особенно прижилась. В основном отечественный рынок обходится разработанными в ряде крупных риэлторских компаний «авторскими» программами гарантий того, что клиент, купивший через их фирму «юридически грязное» жилье, получит компенсации. Гарантийные обязательства, предоставляемые непосредственно риелторами, – это исключительно российское «ноу-хау». Эксперты объясняют возникновение такой уникальной практики таким образом: многие агентства недвижимости испугались того, что если защиту сделок возьмут на себя страховщики, то клиенты решат обойтись вообще без риэлтора.

Ну и, конечно, немалую роль играют здесь соображения рекламного характера: в условиях усиления конкуренции риэлторам приходится активно бороться за клиента. И в этом случае хорошо предлагаемая гарантия безопасности сделки может стать отличным психологическим оружием. Выбор клиента между агентством, предлагающим простое посредничество, и агентством, за те же деньги обеспечивающим реальную защиту, очевиден, не так ли? Если правильно «подать» клиенту этот момент. Клиент должен в первую очередь уяснить себе одну простую вещь: при каком условии агентство ему заплатит? Скажем сразу: в большинстве случаев компенсация гарантируется лишь при признании сделки ничтожной по суду.

Например, собственник не может расторгнуть договор, если он узнал, что приобрел недвижимость «с историей». О том, что корпорация не может проверить биографию квартиры полностью, указывает и п. 7.5. Она может ручаться за чистоту сделки лишь в случае, когда квартира меняла своих хозяев всего два раза. То есть третий и тем более пятый в цепочке владельцев под проверку уже не попадает. Еще один принципиальный момент: компенсации напрямую от агентств получить будет, скорее всего, непросто: риэлтор может выплатить деньги только из чистой прибыли после уплаты всех налогов, что весьма накладно. В то время как страховщик, который выплатил компенсацию, по закону уменьшает на эту сумму свою налоговую базу. Плюс здесь видится один, зато очевидный: «авторские» гарантии практически у всех агентств бесплатны, тогда как риэлторы, обращающиеся к профессиональным страховщикам, включают деньги, уплаченные за страхование, в цену услуги.