Главная недвижимость Европы

Земля всегда была главным богатством человека. За нее воевали и умирали. Неоднократно в Европе землю делили между собой завоеватели, много раз кардинально перекраивали поместья феодалов восставшие крестьяне, наконец, большие изменения в земельной политике произвели бушевавшие во многих странах революции.

Среди различий в законах есть одна любопытная и очень существенная почти повсеместно принятая норма - неразрывность понятий участка и всего, что на нем стоит. Иными словами, собственник земли безусловно владеет и всеми капитальными постройками, находящимися на его территории. Этот закон не распространяется на многоэтажные жилые дома - для них существуют отдельные правила, по которым, например, земля и здание могут быть полностью юридически отделены друг от друга или, в другом варианте, жильцы приватизированных квартир имеют право на долю в участке земли. Еще одна общая деталь для стран, где еще сохранились королевские династии: вся земля формально принадлежит короне. Так, на Британских островах в Англии и Уэльсе главный собственник земель - королева и ее семья. В Шотландии в 2004 г. эта норма была официально упразднена. Кстати, в Британии до сих пор сохранились огромные поместья, принадлежащие потомкам старых аристократов.

Более-менее, общие подходы в Евросоюзе намечаются и в сфере составления кадастра (Британия в этом вопросе стоит в стороне, поскольку слово "кадастр" здесь не употребляют, что, однако, не мешает специализированным организациям в полной мере заниматься регистрацией и оценкой земли). Этот процесс сейчас набирает обороты. В континентальной Европе слово "кадастр" означает не только детальное физическое описание земли и всего, что на ней находится, но и регистрацию данного участка с указанием собственника в официальном органе исполнительной власти. В кадастре может прямо не указываться стоимость земли или владения (территории и всего, что на ней построено) - это косвенно делает подробное описание собственности. В принимаемых новых законах собственники (или органы, получающие соответствующие сведения) обязаны своевременно вносить изменения в кадастр. Формирующиеся сейчас электронные базы данных, касающиеся земли и ее собственников, облегчают и ускоряют совершение сделок, а также получение ипотечного кредита. Заметим, что в Западной Европе регистрация сделок с землей и переоформление титула осуществляется в течение одного-пяти дней (для сравнения: в недавно вступивших в ЕС странах Центральной и Восточной Европы этот процесс затягивается на несколько месяцев).

Во всех странах Западной Европы владельцы земли, частные и государственные структуры, чтобы привлечь застройщиков на свои территории, охотно отдают свою землю в долгосрочный лизинг. В таком случае с девелопером заключается договор, по которому он получает территорию под застройку в собственность на 20-99 лет. Сделка о переводе собственности из одних рук в другие на указанный срок официально регистрируется. Срок контракта может быть продлен по согласию сторон. Правда, для застройщика тут существует опасность, что недобросовестный владелец земли в дальнейшем путем необоснованного завышения арендной платы подтолкнет застройщика к банкротству и произведет в счет погашения долгов изъятие здания. Поэтому в ряде стран существуют механизмы, контролирующие арендную плату. В Германии, к примеру, она рассчитывается на основе ежегодного индекса уровня жизни. Кроме того, есть правила, дающие девелоперу возможность выкупить землю, на которой он возвел дом. При всем желании сдерживать натиск урбанизации муниципалитеты городов Западной Европы в поисках доходов часто поддаются искушению перевести сельскохозяйственные земли в другую категорию в целях последующей застройки.