Надежный способ защиты от выселения из квартиры

Большинство финучреждений предпочитают подождать месяц-другой, если у заемщика случились временные финансовые трудности. Одним из главных страхов потенциальных покупателей жилья с помощью ипотеки является страх потерять квартиру вследствие неуплаты процентов или ежемесячного взноса в счет кредита.

Так что не стоит опасаться, что после первого же просроченного взноса банк будет требовать передачи ему квартиры. Тем более что и Закон «Об ипотеке» лоялен к заемщику. Кредитор обязан не менее чем за месяц до начала каких-либо действий предупредить ипотекодателя (и заемщика, если это разные лица) о том, что существуют основания для обращения взыскания на залоговое имущество, и потребовать устранения этих нарушений. И лишь если нарушения устранены не были, кредитор может начинать действовать. То есть в случае, если даже банк собирается отобрать квартиру за один месяц невыплат, то у заемщика есть еще 30 дней на то, чтобы рассчитаться сразу за два месяца. При этом основанием для каких-либо поползновений банка в сторону осуществления взысканий может быть либо нарушение условий кредитного договора, либо нарушение условий ипотечного договора. Но в последнем случае сначала необходимо потребовать досрочного исполнения обязательств по кредитному договору и лишь после отказа должника исполнить эти требования заводить разговор о взыскании предмета ипотеки.

Но если все же лишения имущества не избежать, то следует помнить, что право собственности и право проживания не тождественны между собой. Хотя Закон и уточняет, что обращение взыскания на квартиру означает необходимость выселения всех ее обитателей, за исключением тех, которые проживают в нем по договору аренды (включая членов их семей). Но для того чтобы остаться в квартире, они должны иметь договор аренды либо заключенный до передачи жилья в ипотеку (о чем банк должен был поставлен в известность на момент заключения ипотечного договора), либо заключенный уже после, но с согласия банка. Однако взыскание долга не означает одновременного выселения. Согласно Закону, у экс-жильцов есть месяц на сборы. Но срок этот исчисляется лишь с момента получения соответствующего требования банка. Кроме того, для принудительного выселения банк должен опять идти в суд. И вот здесь начинают играть роль обстоятельства, подобные тем, которые обсуждались на форуме. Жилищный кодекс указывает, что выселение из квартиры, на которую обращено взыскание согласно договору ипотеки, проходит без предоставления другого жилья.

Есть, конечно, оговорка, что если предметом ипотеки является то помещение, которое куплено за счет кредита, обеспеченного ипотекой, то следует выселяемым выдать жилье из фонда временного пользования (проще говоря, комнату в общежитии). Однако тут же указывается, что отсутствие такой возможности не является основанием для приостановки процесса выселения. Но, с другой стороны, согласно Закону «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», для совершения каких-либо сделок относительно недвижимости, право собственности на которую либо право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства. На практике это правило обходится за счет получения соответствующего согласия на момент заключения ипотечного договора. Однако ипотечный кредит – долгосрочный. Как правило, он выдается не меньше чем на 10 лет, и за это время может многое случиться. Например, у заемщика родится ребенок, или будет утрачено то жилье, которое в свое время позволило органам опеки и попечительства дать согласие на заключение ипотечного договора. В таком случае вполне можно зацепиться за то, что продажа на публичных торгах – это тоже сделка. И поэтому на нее необходимо получить согласие органа опеки и попечительства.