Грамотно снять квартиру

Аренда квартиры связана с обязательным подписание договора. Обращаем внимание на заголовок такого документа. Между частными лицами может быть заключен только договор коммерческого найма (если квартира – частная собственность) или договор поднайма (если квартира муниципальная).

Договор может быть заверен у нотариуса. Это связано только с обеспечением гарантии надлежащего исполнения обязательств по договору, а также продиктовано собственной безопасности при сдаче и приеме квартиры внаем. Излишняя неосторожность или доверчивость могут привести владельца жилого помещения к неполучению обещанных по договору денег, а порою и к утрате самого жилья. Какие условия должны содержаться в договоре найма жилого помещения? Во-первых, подробные паспортные данные обеих сторон, во-вторых, необходимо детально описать объект (предмет) договора. Статья 673 ГК предъявляет следующие требования к объекту договора найма жилого помещения: снять квартиру можно только при наличии изолированного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания, то есть квартиры. Пригодным жилым помещением для проживания считается помещение, предоставляемое гражданам для проживания, которое должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъектов (статья 40 Жилищного кодекса РСФСР).

Условия договора не исчерпываются названными требованиями. Должен быть указан срок, на который сдается жилое помещение. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, согласно статье 683 ГК. Договор считается заключенным на пять лет, если в договоре срок не определен. Возможно заключение краткосрочного договора (до одного года): это законом предусмотрено. Права нанимателей определены конкретно: они не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем жилое помещение, производить замену нанимателя, - если, конечно, договором не предусмотрено иное. В договоре указывается размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены – ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (статья 682 ГК, статья 56 ЖК).

Нанимателями по договору найма жилого помещения выступают только физические лица. В договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (согласно статье 677 ГК). Согласно статье 679 ГК, вселение граждан может быть произведено при отсутствии в договоре таких указаний по следующим правилам: с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Такого согласия не требуется при вселении несовершеннолетних детей. Вселение возможно только при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей. Все эти условия имеют исключительное значение для обеспечения законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. Собственник жилья диктует свою волю на момент заключения договора. Но ситуация может в корне измениться. Если, например, не запрещено для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, то есть третье лицо может снять квартиру на условиях договора поднайма за более высокую цену, в то время, как наниматель снимает квартиру за более низкую цену.

Статья 288 ГК устанавливает: жилые помещения предназначены только для проживания граждан. В связи с этим в договоре должно быть запрещено использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения. Собственник может лишиться своей жилой площади, если она используется не по назначению, то есть в иных, кроме жилья, целях. В договоре указывается размер платы за наем. Установленных цен нет, поэтому учитывают сложившиеся размеры оплаты одного квадратного метра общей площади квартиры с учетом повышающих или понижающих коэффициентов, которые зависят от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, транспортной доступности и много другого. Часто указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой, стремясь снизить размер налогообложения. Однако в этом случае наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет ли наниматель платить большую сумму, чем та, которая зафиксирована в договоре!? И последнее: собственник жилья должен иметь определенную финансовую защиту. Размер финансовой защиты также должен быть прописан в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. По окончании действия договора и исполнении нанимателем всех пунктов договора, собственник жилья обязан возвратить ему эту сумму.