Как расторгнуть договор о долевом участии?

Редко когда строители сдают новое жилье в срок, установленный в договоре. Если дольщик не желает мириться с таким положением дел, то у него есть право расторгнуть договор долевого строительства и вернуть потраченные деньги. Основанием для расторжения договора долевого строительства — а по закону сейчас можно заключать только такие договора — могут служить не только несвоевременная сдача объекта строительства, но и некоторые другие причины. Поговорим подробнее о том, когда дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор об участии в долевом строительстве. Затягивание строительства является прямым основанием для расторжения договора. Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если застройщик не исполнит свои обязательства по передаче объекта в срок, предусмотренный в договоре. Срок передачи объекта в обязательном порядке должен быть указан. Без указания такого срока договор считается незаключенным.

Дольщику не стоит забывать, что он также имеет право на законную неустойку в случае, если застройщик не передал объект долевого строительства в срок. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Еще одно основание для расторжения договора связано с качеством объекта долевого строительства. По общему правилу, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если квартира в новостройке имеет недостатки, которые делают ее непригодной для использования, то дольщик по свому выбору вправе требовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Предъявить застройщику требования, связанные с недостатками можно, если они обнаружены в пределах гарантийного срока. Такой срок устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Если же застройщик не устранит недостатки в разумный срок, то тогда дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование этими деньгами. Размер процентов составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата. Если дольщиком является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

В вышеописанных основаниях расторжение договора происходит в одностороннем порядке по инициативе дольщика. Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Но в некоторых случаях расторжение договора возможно после судебного решения. Дольщик вправе требовать расторжение договора в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан; 2) существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера, строящегося (создаваемого) многоквартирного объекта долевого строительства; 3) изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

После того, как застройщик и участник долевого строительства расторгли договор, последний должен получить все денежные средства, которые он заплатил по договору. Если договор расторгнут по инициативе дольщика, то застройщик обязан возвратить все денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Если участником долевого строительства является гражданин, то указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Срок, установленный для возврата, составляет от 10 до 20 дней в зависимости от оснований расторжения договора. Если в течение этого срока дольщик не обратился к застройщику за деньгами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. Если застройщик нарушит сроки возврата денег дольщику или сроки зачисления в депозит нотариусу, то он должен заплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами (1/300 ставки, для дольщиков – граждан в двойном размере).