Как не стать обманутым дольщиком

Для потенциального покупателя квартиры обманутые дольщики — это что-то далёкое по ту сторону телеэкрана. Каждый думает, что его-то при покупке жилья не обманут.

Ещё одна скользкая ситуация: компания замораживает строительство и просит дополнительные деньги с будущих жильцов, якобы для того, чтобы продолжить строительство. Это чистой воды вымогательство и сигнал к тому, что пора обращаться в суд. Иллюзия, что стройка будет возобновлена, может привести и к утрате первоначально вложенных средств, и к дополнительным затратам. На строительном рынке работают только те компании, у которых надёжные связи с властями всех уровней. Поэтому даже при наличии всех необходимых документов покупателю будет трудно наказать застройщика-обманщика. Единственный вид договора, по которому гражданин на сегодняшний день может без страха приобретать жильё в строящемся доме, — договор долевого участия (ФЗ № 214 ). Он заключается между застройщиком и покупателем, без посредников. Однако его игнорируют. «Распространена так называемая переуступка прав: застройщик переуступает права на часть строящихся квартир подрядчику, а тот продаёт их самостоятельно, а иногда ещё и через риелторскую фирму.

Такой вариант покупки обойдётся дешевле, но покупатель рискует тем, что в итоге окажется не единственным владельцем купленных метров. Эксперты могут дать совет, как свести риск к минимуму, но гарантий от обмана не даст никто. Нужно собрать максимально полную информацию о застройщике: узнать, есть ли права на объект, который он строит. Об этом говорят два документа: договор аренды земельного участка под новостройкой (или оформленное право собственности на него) и разрешение на строительство. Документы должны предъявляться гражданину в подлиннике, так как при современном уровне техники подделать ксерокопию несложно. С застройщиком нужно заключать именно договор о долевом участии. Он подлежит обязательной госрегистрации, что позволяет избежать двойных продаж, — покупателю попросту откажут в регистрации, если на эту квартиру уже существует другой договор. Дольщик становится связан с объектом юридическими узами, получает право залога на часть земельного участка.

Обязателен гарантийный срок 5 лет, в течение которого все выявленные недоделки должны устраняться за счёт застройщика. Договора инвестирования, действовавшие последние 10 лет, могут продолжать заключать только те компании, которые получили разрешение на строительство до 1 апреля 2005 г. Однако этот документ, по мнению большинства юристов, полон увёрток, которые максимально затрудняют гражданину возможность требовать от застройщика выполнения его обязательств. При этом дольщик выступает соинвестором, который полностью разделяет все риски застройщика, а значит, не может предъявлять претензий. Если стройка не закончена, он тоже будет «виноват». Юристы сокрушаются, что образцовые договора на рынке скорее исключение, чем правило. Так стоит ли продолжать отношения с компанией, репутация которой вызывает сомнения ещё до подписания соглашения?